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擁壁について
擁壁について

購入しようとする住宅の敷地に擁壁がある場合は注意が必要です。
角度が30゜を超え、高さが2mを超えるがけがあるときは、がけから建物を離すか、又は擁壁を設置しなければなりません。
そして擁壁を設置する場合は、建築確認申請及び完了審査を受けて、検査済証の交付を受けていなければなりません。検査済証の交付を受けていなければ、がけ扱いとなってしまいます。
購入しようとする住宅の敷地の擁壁が検査済証の交付を受けているか、隣地の敷地に擁壁がある場合にも、検査済証の交付を受けているかについて調べておく必要があります。
(これらは市役所の建築指導課で調べます。)
しかしながら高さが2m以下の擁壁の場合、完了審査を受ける必要がないため、なんとか2m以下に造成して検査を逃れるケースもかなり有るようです。
擁壁についてはいろいろと難しい問題がありますので、仲介業者によく調査してもらってください。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 21:32
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検査済証について
検査済証について(建築確認の続き)

特に中古物件を購入するときは、その建物の検査済証があるかどうか、事前に業者を通して、売主に確認をしてもらって下さい。
検査済証がないと金融機関から住宅ローンの融資が受けられない場合があります。

現在、新築の場合は検査済証が取れている場合がほとんどですが、中古物件の場合には、
確認済書はあるけど検査済証は無い(又は確認申請書しか無い)というようなケースが少なからず見受けられます。
提携ローンの場合は業者を通して、自主ローンの場合は自分で銀行に、中古物件なので検査済証が無いがローンを受けられるかどうか、事前に打診しておきましょう。

(参考)
昨今の欠陥住宅の問題等で、一昨年、国土交通省は各金融機関に対して、
「新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について」という通知を出した。
内容は、
建築物の安全性確保の前提となる中間検査・完了検査の適確な実施等の違反建築物対策の取組みをより実効性あるものにするために、民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって検査済証を活用すること等が有効であることから、

1. 民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって、検査済証を活用するなどの方法により融資対象物件が建築基準関係規定を遵守しているかという点について配慮すること
2.1.の内容について、各民間金融機関が系列のローン保証会社に対して周知すること

今回の措置により、民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって、建築基準関係規定がより一層遵守されることになる。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:08
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マンション管理費滞納分について
マンション管理費滞納分について

気に入ったマンションがあった場合、その物件の最重要チェック項目の一つに、
前所有者(現所有者)に、マンション管理費等の滞納分がないかどうか、があります。
前所有者(現所有者)に管理費等の滞納分があった場合、できるだけ早く、最悪でも決済・引渡しの前までには滞納分をマンションの管理組合に対して全て支払っておいてもらわなくてはなりません。もし所有権移転後、管理費等の滞納分が依然として残っているときは、新しい所有者に対してこの滞納分の支払い義務が発生してしまいます。
競売物件などには、このような管理費等の滞納のケースが多く見られます。

この管理費等の滞納分の有無は仲介業者が必ず調査することになっています。必ず業者の方に確認してもらって下さい。
自分が買おうとしている物件自体には前所有者(現所有者)の管理費等の滞納分がない場合でも、同じマンション内の他の戸で管理費等の滞納が多く発生している場合は、そのマンション自体の価値が下がってしまう恐れもあるので、合わせて調べてもらいましょう。
(結果的に管理・修繕費用が管理組合に充分ないという状況になってしまうからです。)

このような調査に対しては、マンションの管理組合の理事長は協力をしなければならなくなっています。
みなさんは、まずマンションの管理人に様子を聞いてみるのがいいでしょう。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:40
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建築協定
建築協定

自分が買おうとする家の地域に、市役所の建築指導課で、建築協定があるかどうかも
調べておきましょう。
建築協定とは、建築基準法に上乗せする形で、地域住民が自らの手で、自分たちの住環境を守り、街づくりをしようというものです。
自分が買おうとする家の地域にこの建築協定があると、敷地の最低面積、道路境界線からの壁面後退距離、建築物の用途、意匠、高さ、階数、建蔽率、塀の構造等の制限をされる場合があります。

この建築協定に参加できる者は、その地域内の所有者や借地権者等に限定され、それらの全員の合意が必要です。ただし初めから建築協定に合意しなかった者の区画については、建築協定区域に含めることはできず、この効力は及びません。

協定成立後は、新たな土地所有者も拘束されることになります。違反者に対しては、工事中止や是正措置を要求したり、それでもダメな場合は、裁判所に提訴することができます。

したがって、自分はどうしてもこういう家にしたいと考えている人は、
地域内の家(土地)を実際に購入する前に、再度、検討する必要があります。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 07:24
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位置指定道路
位置指定道路
位置指定道路

道路に接していない土地に建物を建てるためには、私道を築造し、その敷地が道路に接するようにしなければなりません。
私道のままでは建築基準法上の道路でないため、その敷地上には建物が建てられません。
その私道を、道路位置の申請を行い特定行政庁から道路の指定を受け、位置指定道路としなくてはなりません。

たとえば上図で、もともとはA,B,C,D,が一つの土地であったところ、四つに分筆して分譲する場合、このままではC,D,が道路に接しないため建物が建てられません。 そこで斜線の部分を私道にして、道路位置の指定を受けます。いわゆる敷地延長の土地は、このような位置指定道路に接していることになります。よく街で見かけますね。
((注)C,Dの土地は、この位置指定道路にそれぞれ2m以上接しなくてはなりません。)

位置指定道路に指定されると、形状を勝手に変更したり、廃止することはできなくなります。
位置指定道路の管理者、所有者は道路を築造した人、又は土地の所有者です。
将来この位置指定道路を市に寄付をすると、所有権が市に移り、市道としての議会の
認定を経て、市が道路の管理をすることになります。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 12:51
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物件選択上の注意点ー4

気に入った物件が見つかり、「もう決めてしまおうかな」と思う前に最低もう一度か二度、曜日を変え、時間帯を変えて物件を見に行きましょう。
物件または周辺の街の違う様子が分かるかもしれません。
千葉県に比較的最近、大手デベロッパーが開発した街があります。駅前もきれいで整然としており、買い物も便利そうです。
しかし特に雨の日の夕方になると様相が一変します。
そこは東京への通勤圏の範囲内なので、夜になると仕事を終えたサラリーマンが多勢
帰ってきます。夫から連絡を受けた奥さんたちが、車で駅まで迎えに来ます。
ところが駅前のロータリーはそんなに広くなく、しかも路線バスも停車しているので、
駅前はもう大混乱です。もともとこんなに多くこの駅の乗降客が増えるとは当初は考えていなかったのでしょう。

物件のすぐ回りの様子や街自体の状況、学校、病院、スーパー等の買い物の利便性は、
とにかく近所のおばさんをつかまえて聞くのが一番です。
いろいろなことが分かることうけあいです。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:16
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物件選択上の注意点ー3
建築確認

中古物件の場合で購入物件が決まったら、契約をする前に建築確認の検査済証のコピーを、不動産業を通して売主から必ず入手してください。
検査済証があるということは、現在の建物は(その後の増築部分を登記していない場合は別として)、建築基準法に則った建築物であるということです。
もし検査済証を亡くしたとか、今チョット見つからないからとか言ってコピーをくれない場合は要注意です。実際は違反建築とか法令上の規制等を無視し、本来はそのままでは建物を建てられない土地に、黙って建ててしまった建物かも知れません。
(まず登記簿をチェックしてみましょう。)

こんな話がありました。
ある中年の女性が、田舎に別荘を建てる目的で、まず土地を買いその後、同じ業者に建物の建築を頼みました。
ところがその業者の建てた家は欠陥住宅で、住み始めて間もなく、家のあちこちに不具合が生じてきました。
業者に修理を頼んでも一向に埒があかないので、役所に行って調べてもらうと、なんとその家は建築確認が取れていない違法建築物だったのです。
さらに悪いことに、調べを進めていくうちにその土地自体も法令上の規制がある土地であることが分かり、本来そのままでは建物が建てられない土地だったのです。
おそらく業者は確信犯的に、建築確認が下りないのを分かっていたので、買主(中年の女性)への説明の中で、「建築確認は自分で取ってくださいね」、とサッと話したらしいのです。
この様な手続きはまったく分からない買主は、業者が全部やってくれるだろうと思い、建築確認は建築前に自分で申請しなければならないなんて夢にも思わなかったでしょう。
まあこの話はほとんど詐欺に近いような話ですが、建築確認申請・許可についての知識があれば防げたトラブルですし、もっと言えば、このような土地は買うことはなかったでしょう。非常に気の毒ですが、役所に何とかしてもらうしかないのでしょうか。

この話のポイントは、建築確認は建築前に自分で申請しなければならないということです。
申請後、許可がおりて検査済証が発行されます。工務店が代理で申請するのが一般的でしょうが、あくまでも自分で確認しておく必要があります。

* 建築主事または指定確認検査機関は、一般建築物の場合、申請を受理した日から
7日以内に、建築基準関係規定に適合していれば申請者に確認済証を交付しなければならない。 そして工事がすべて完了した時、建築主は建築主事の検査を、工事完了の日から4日以内に到達するよう申請しなければならない。
申請を受理した建築主事等は、受理した日から7日以内に建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査しなければならず、適合していれば建築主に検査済証を発行する。
この検査済証が発行されるまでは、たとえ建築工事が完了していても、原則としてその建築物を使用することはできない。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 18:09
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物件選択上の注意点ー2
マンション管理費

以前、北越の別荘地で、温泉付きマンションが格安で売り出されていたことがありました。
価格は、たしか約50屬旅さで200〜300万円くらいだったと思います。
非常に魅力的な価格ですが、管理費が月4万円を超えていました。
この管理費というのはなかなかの曲者で、物件自体の金額よりも、後で長年にわたってボディーブローのように効いてきます。
そのマンションにずっと住む場合はまだいいですが、年に数回しか利用しなくても、管理費等は毎月支払わなければなりません。 管理費のほかに修繕積立て費もあります。
(その上固定資産税は毎年かかります。)

この修繕積立て費があまりにも安いマンションだと、逆に心配になってしまいます。建物の経年劣化にともなう必要な修理をするためのお金が積み立てられていないことになるからです。
マンションを買う場合、物件自体の価格と、管理費・修繕積立て費とのバランスをみることも大切です。

よく「マンションは管理を買え」、といわれます。
管理のしっかりしているマンションは、年月がたっても適時に修繕がなされており、資産価値があまり落ちません。
管理人が常駐しているのが一番よいですが、どのような管理体制なのか、購入前に調べる必要があります。廊下に物や自転車が置いてあって、人が通りにくいようなマンションは管理体制が良いとはいえません。
通常、マンションのロビーに掲示されている管理規約をよく読んでおくことも非常に重要です。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:09
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物件選択上の注意点ー1
世の中にはいわゆる“新築派”と“中古派“がいるみたいですが、家について云えば、
私はどちらかというと中古派です。値段が安いのも魅力ですし、現に家が建っているので、だいたいの家自体の様子や、電気、ガス、水道等の設備の状態も分かります。リフォームを前提に家を買う場合もイメージが沸きやすいと思います。
中古派というとあまり表現が良くないですが、海外では築年月の経った家を買うのは普通で、逆に造りなどに趣があって部材も良いものが使われている場合が多く、好んで求める人も多くいます。

ニュージーランドでは、家を建てるとき、増築の場合も含めて、50年以上はもたせるように検査されます。ですから築20〜30年の家を買うことには何の抵抗もありません。
もちろん新築の場合、“自分で建てた家”という感慨も大きく、喜びもひとしおですが、
なにぶん家としての歴史がないため(当たり前ですが)、住んでみた後で、シックハウスや、どんな隠れた瑕疵が在るかもしれません。
新築後、住み始めてみてドアが開きにくくなったり、基礎が悪いため家自体が傾いてしまったりするトラブルはよく耳にします。

土地付き建物を買う場合、なんといっても一番重要なものは、その敷地です。
土壌の良し悪しはなかなか難しい問題ですが、少なくとも調査した上では問題が無く、
接道義務をはたしており、法令上の規制等がなければその土地に家を建てることができます。
家が建てられない土地は買わないように、事前にしっかりと調査しましょう。
別荘を建てる計画で、まず土地だけを買っておく場合は、その土地の地目、現況、都市計画上どの地域内か、接道状況、前面道路の種類、道幅、電気、ガス、水道等の施設状況の確認は最低限しておかなければなりません。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 09:48
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