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定期借地権
新年明けましておめでとうございます。
本年も宜しくお願い致します。

今回のテーマは定期借地権です。
定期借地権は、平成4年8月に施行された新借地借家法にもとづいて生まれました。
従来、借地権は地主にとって不利な面が多く、一度貸したらなかなか土地が帰ってこないという問題点がありましたが、この定期借地権は借地期間が50年で、50年を過ぎれば、更新はできず、建物を取り壊し更地にして地主に土地を返却しなければなりません。

定期借地権付き物件はメリット、デメリット両方がありますので購入前によく検討する必要があります。
メリットは価格が安いことです。同じ価格で他の物件よりかなり広い物件が手に入ります。
デメリットとしては、毎月の地代が発生する、住宅ローンが借り難い、50年を過ぎれば更新はできず、建物を取り壊して更地にして地主に土地を返却しなければない、転売がしにくい(定期借地権契約は契約更新がないため、新たな買い主に対しても、当初設定した定期契約期間の残存期間しか与えられません。当然この残存期間が短くなればなるほど売却できる確率は低くなります)、等があります。
土地が借地なので、土地分の固定資産税はかかりません。(建物分はかかります。)
しかし土地が自分の所有ではないので、将来の資産価値はあまりありません。

当初の資金は少なくて済みますが、毎月の地代、将来発生する費用負担等も含め、ご自身のライフプランと合わせて検討しなければなりません。
よく言われていることは、この定期借地権による不動産の売買が始まってから50年経っていないので、借地期間が終了した際、どのような問題点が発生するのか、まだはっきりと分かっていないということです。






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author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 09:47
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旧法地上権
旧法地上権

物件を検索していると、数は少ないですが、占有面積の割に価格が安い物件にあたることがあります。よく見ると権利のところが所有権ではなく旧法地上権になっています。

この地上権とは借地権の一種で、建物所有を目的とし、その底地を借りる権利です。
借地権なので土地の所有者に毎月の地代を、地主へ支払わなければなりません。
旧法とあるのは、借地借家法は平成4年に改正されていますが、それ以前に設定されている借地権のことで、更新の際も引き続き旧法が適用されます。
従来、借地権の場合、更新の際に借り手の方が強く、貸し手(地主)側に不利な点があって、それらの不具合を是正するために平成4年に借地借家法が改正されました。
したがって旧法の借地権は、新借地権と比べて、借り手にとって有利であるといえます。

地上権の場合はその権利 を登記し、地上権の土地上の建物を第三者に売却したり転貸することも自由です。一方、賃借権の場合には、土地所有者の承諾を得なければなりません。
ですから地上権は賃借権と比べれば、所有権に近い強い権利であるといえます。
住宅ローンを申し込む場合、地上権の物件の場合、融資の制限がありますのであらかじめ金融機関に詳しく説明を聞いておく必要があります。

地上権の物件は所有権の物件と比べて、価格も安く、イニシャルコストを抑えられますが、デメリットの点もありますので、事前によく検討することが必要です。

author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 09:16
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国土法について
国土法について

不動産ちらしの中で国土法の届出の項目がありますが、ほとんどの場合は届出不要となっていると思います。
この国土法とは国土利用計画法のことで、国土の総合的計画的な利用を図り、地価の安定を図ることを目的として昭和49年に施行されました。
以前のバブルの時では、地価の異常な高騰を防ぐために監視区域を設け、土地取引に先立ち届出を必要とすることで地価の高騰を抑制していました。
バブル崩壊後、監視区域」の指定も解除され、平成10年の改正で事後届出制に移行しました。

現在、国土法の事後届出が必要となる対象土地取引は、

都市計画区域のうち市街化区域内・・・ 2,000屐^幣
その他の都市計画区域     ・・・ 5,000屐^幣
都市計画区域以外の区域    ・・・10,000屐^幣

の土地取引(不動産の購入等)をした場合に、権利取得者(買主)が、契約締結後2週間以内に、都道府県知事へ届出を行なう義務があります。
届出は市長村経由で県に送付され、土地の利用目的について審査を行い、その結果利用目的が土地利用基本計画に適合しない場合は、利用目的の変更を勧告し、是正を求められることがあります。

一般的な物件を買う場合にはあまり気にする必要はありませんが、広い敷地の物件、特にリゾート物件などで広大な敷地の場合は届出が必要かどうか、あらかじめ確認して下さい。
土地の所在する市町村の国土法担当課で確認できます。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 10:44
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品格法(住宅の品質確保の促進に関する法律)について
品格法(住宅の品質確保の促進に関する法律)について

欠陥住宅等の社会問題を背景にして、品格法(住宅の品質確保の促進に関する法律)が平成11年に制定されました。
この品格法によって、
1)住宅性能表示制度
2)住宅に係る紛争処理体制
3)新築住宅の請負・売買契約において基本構造部分の瑕疵担保責任を10年間義務付ける、
等が定められました。(すべての新築住宅に適用)

1)の住宅性能表示制度については、指定住宅性能評価機関が有償で行います。
第三者が、定められた方法によって検査するので、消費者は安心して新築住宅を建てたり買ったりできるというわけです。
2)では指定住宅紛争処理機関が間に入って、紛争処理を円滑に処理します。

この他に住宅の着工から完成を保証する住宅完成保証制度というものもあります。

これらの制度の対象住宅は「新築住宅」です。

注)「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、居住の用に供したことのないもので、
建築工事完了の日から1年を経過しないものをいいます。

既存住宅(中古住宅)のための既存住宅保証制度もあります。最長5年間の保証があります。例えばこの保証制度に加入して中古住宅を購入した後に、雨漏り等の不具合が出た場合、住宅保証機構が保証金を支払います。
中古住宅の売主もこの保証制度に加入するメリットがあります。保証されている住宅であれば、買主も付きやすいというわけです。

詳細は(財)住宅保証機構 http://www.ohw.or.jp をご参照下さい。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 23:19
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マンション購入の際の注意点
マンション購入の際の注意点

とある都内の大型マンションでの話しです。
このマンションの管理体制は非常に良く、日々の管理から定期的な大規模修繕まで実によく管理されています。
もちろん無断で居住者以外の人間がマンション内に入ることは厳重に禁止されていて、チラシなどを配ろうとしてマンション内に無断で入ろうものなら、管理人につかまって羽交い絞めにされてしまいます。
このようにとても良く管理されているので、築20年以上経ってもそれほど資産価値が下がらず、不動産業者にとっても人気の高い物権です。

先日、排水管の清掃が全マンション居住者に対して実施されました。洗面所、風呂場の排水管が詰まっていると、水漏れ等の原因となるので定期的に実施されるわけです。
この費用は毎月の管理費・修繕費から充当されるため、特に追加の費用は発生しないのですが、10階建ての大型マンションで居住者数が多いため、中には排水管の清掃に何らかの理由で応じない居住者もいます。
幾度かの警告の後、最終的に排水管の清掃をしなかった居住者に対しては、その名前を掲示板で公表されてしまいました。そして更に、「今後排水管の清掃等が必要になった場合は個別に自分の費用で行うこと。水漏れ等の問題があった場合には、損害賠償の対象になります。・・・・・」とありました。
ちょっと厳しすぎると感じるかも知れませんが、大規模マンションを管理するにはこれくらい厳しい態度が必要なのでしょう。

さて今回のテーマのマンション購入の際の注意点ですが、上記のように排水管の清掃に応じなかった居住者が自分の部屋を売りに出したとしましょう。毎月の管理費等はキチンと支払われています。ただ何らかの事情や理由のため自分の持分部分の排水管の清掃はしていません。仲介の不動産業者も管理費等の滞納分は無いので特に問題ありません、と買主に報告するかも知れません。
ここでのポイントは、マンションを買う際には、一度、買主自身で管理人に前所有者について聞いてみて、何か解決していない問題が有るか無いか聞いておきましょう、ということです。
入居後の思わぬトラブルを防げるかも知れません。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 16:43
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敷地延長の例
敷地延長の例

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一筆の土地を、前面の道路に対して前後二つに分筆するような場合、後ろ側の敷地は道路に接するために、敷地を延長します。ちょうど旗に似た形の土地になるので旗地とも呼ばれています。道路に接する間口は2m以上なければなりません。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 21:31
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位置指定道路
位置指定道路の例

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以前に図で示した位置指定道路の実例です。
土地をいくつかの区画に分けて分譲しています。
よく見かけるミニ分譲ですね。
中央の道路が位置指定道路になっているはずです。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:33
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セットバックの例
セットバックの例

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幅員が4m未満の2項道路に、2m以上接している敷地に建物を建てる場合、道路中心線から2m(指定区域では原則3m)後退させた線が道路と敷地の境界とみなされます。この部分に建築物や壁を作ることはできません。
緊急車輌などが通れるように道幅を確保するためにこのような規定があります。
このセットバック部分は建蔽率、容積率を計算する上で、敷地面積には算入できないため、その分建蔽率、容積率は低くなります。
しかしその土地の固定資産額の計算上は、セットバック部は算入されません。
道路として提供している部分には、固定資産は掛からないということです。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 06:46
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擁壁の例
擁壁の例です。
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街で見かけた擁壁の実例の写真です。
坂道の多い場所で、このような擁壁を多く見かけます。
結構高いものも多くあります。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 15:02
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境界標
境界標について

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境界標3
境界標1


公募取引、実測取引の所で触れましたが、境界標の実物の写真を何種類か紹介します。
いろいろな種類がありますが、矢印の先、線の交差する点が境界点です。
これらは道路の端に設置されているものです。
道路との境界線や道路の幅員を調べるときの目印になります。
皆さんも道を歩いているときに気をつけて見てみてください。

自分の敷地内の境界標は自己管理です。
土砂くずれで位置がずれてしまっていたり、先端が欠けてしまっていたり、境界標自体が見当たらないときは、土地家屋調査士に頼んで、隣地の人の立会いのもと、新しく境界標を設置してもらいます。
古くからの付き合いのある隣人同士の場合、あの木の辺りが境界だ、くらいで通っていても、世代交代や所有者が代わると、とたんに紛争の原因になることがあります。
一度、現在お住まいの土地の四方に、境界標があるか調べてみて下さい。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 10:12
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