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広告ちらしの見方−9 用途地域
用途地域

「市街化区域」には、少なくとも“用途地域”が定められ、建築物の用途や建蔽率、容積率、敷地、高さの制限等具体的な内容について規制されています。
用途地域は、「住居系」「商業系」「工業系」に大きく分けられ、全部で12種類あります。
それぞれの用途地域では建てられる建物の種類が違い、例えば幼稚園、小、中、高校は住居系地域内では建てられますが、工業系内では建てられません。
広告・ちらしには、第一種低層住居、建蔽率40%、容積率80%とか書いてあります。
購入を検討している家がどの用途地域内にあるかは、知っておく必要があります。
不動産業者は必ず、どの用途地域であるか調べているはずですが、自分で調べたい場合は、役所の都市計画課に行って、都市計画図を見せてもらいます。各用途地域別に色分けされています。
ここで注意してもらいたいことは、物件が他の用途地域との境界近くにある場合です。
例えばパチンコ屋は第一種住居地域には建てられませんが、第二種住居地区には建てられます。物件がある用途地域だけでなく、周辺の用途地域についても知る必要があります。
“結構静かだし、この家を買おう”といって購入後、しばらくたって、道路の反対側に
パチンコ屋がオープンすることもあるかもしれません。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 10:57
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不動産業者についてー1
媒介契約

物件を探すときは、不動産業者と媒介契約を結ぶことになります。
一般的には、インターネットや広告・ちらしで良さそうな物件を選び、その物件を扱っている不動産業者とコンタクトして現地の物件を見せてもらったりしながら、媒介契約を結ぶようになるとおもいます。
この媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三つがあり、どの媒介契約を不動産業者と結ぶかは、依頼者の自由です。
この三つの媒介契約の主なポイントは以下のとおりです。

(1) 一般媒介契約: 他の業者へも重ねて依頼ができる。
(2) 専任媒介契約: 他の業者と重ねての依頼ができない。しかし自分で物件を
見つけることはできる。
2週間に1回以上、依頼者に対して、状況の報告義務あり。
(3) 専属専任媒介契約:他の業者と重ねての依頼もできず、自分で物件を見つける
こともできない。要するに、この契約を交わした業者にすべて任せるというもの。
1週間に1回以上、依頼者に対して、状況の報告義務あり。

契約期間は(1)〜(3)ともに3ヶ月で、自動更新は認められていません。
依頼者が業者に対して、業務を誠実に履行しないなどの不満がある場合は、「相当の期間」を定めて履行を「催告」し、その期間内に履行がないときは、(専属)専任媒介契約を解除することができます。
ただし依頼者による媒介契約の解除があった場合で、業者になんら責任がない場合は、業者から依頼者に対して、履行のために要した費用の償還請求ができます。

(専属)専任媒介契約を結んだあとで、他の業者によって成約した場合、業者は依頼者に対して、費用の償還請求や違約金の請求をすることができます。

すこしややこしいですが、(専属)専任媒介契約が決して悪いとは言いませんが、自分でもいろいろと物件を探してみたい人は、まず一般媒介契約を結ぶといいでしょう。

この媒介契約を結ぶ時期ですが、“依頼者の物件についての価格、場所等の具体的な希望が固まった段階で“ 結ぶとされていますが、実際には購入物件が決まり、契約書を交わすときに、いっしょに媒介契約にサインすることも多いようです。

直接取引きの規制
売主と買主が結託して、不動産業者に対する報酬を払わないようにするため、当該業者から紹介された後、業者を排除して直接取引きを行った場合、このことが媒介契有効期間満了後2年以内のときは、当該業者は依頼者に対して、契約の成立に“寄与した割合”に応じた相当額の報酬を請求することができます。
紹介してもらった後にズルして直接やったらだめよ、ということです。
author:西川治男, category:不動産業者について, 17:14
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不動産業者についてー2
報酬の額(仲介手数料)

契約が成立した場合の不動産業者に対する報酬の額(仲介手数料)の上限は宅建業法で決められており、以下のとおりです。

売買金額が200万円以下の場合・・・売買金額の5%
売買金額が400万円以下の場合・・・売買金額の4%+2万円
売買金額が400万円を超える場合・・売買金額の3%+6万円
となります。
(別途消費税がかかります。)

注)
ここで云う売買金額とは成約本体価格のことで、個人が所有している家を業者の仲介で買った場合、建物についての消費税はかかりませんが、業者の所有している物件を買った場合は、建物にも消費税がかかります。土地については消費税はかかりません。
したがって請求される報酬の額に多少の差が出てくるわけです。

上記の額は宅建業法で決められた、業者から請求できる報酬額の上限であり、この額を
“当然に”請求できるものではありません。
しかしなぜかほとんどの場合、業者は当然にこの上限額の報酬をシラっとして請求してきます。報酬の額は、業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決めるべき事項であるので、契約が決まりかけたら、報酬額について一度ネゴってみてもいいでしょう。

さてこの業者に対する報酬の支払いの時期についてですが、売買契約が成立し、売買契約書が当事者に交付された時に約定報酬額の50%を、残りの50%を残代金決済(引渡し)時に支払うのが望ましいとありますが、買主の立場から云うと、ローンもおりて、残代金決済(引渡し)、所有権移転登記の時に、一括して払いたいのではないでしょうか。
なぜなら、契約にローン特約が付いていて、ローンがおりなくて契約を正当に解除する場合、売買契約成立時に払っていた約定報酬額を返してもらわないといけないからです。(業者はこの場合は受け取っていた金員は返還しなければなりません。)
業者の立場から云うと、資金繰りの面からも、早く報酬額の一部でももらいたいということでしょうけど。

ちなみに、業者の仲介で家を買う場合、間に業者が何社入っていたとしても、買主が払うべき報酬の額(仲介手数料)は1社だけの場合と同じです。

author:西川治男, category:不動産業者について, 10:22
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物件選択上の注意点ー1
世の中にはいわゆる“新築派”と“中古派“がいるみたいですが、家について云えば、
私はどちらかというと中古派です。値段が安いのも魅力ですし、現に家が建っているので、だいたいの家自体の様子や、電気、ガス、水道等の設備の状態も分かります。リフォームを前提に家を買う場合もイメージが沸きやすいと思います。
中古派というとあまり表現が良くないですが、海外では築年月の経った家を買うのは普通で、逆に造りなどに趣があって部材も良いものが使われている場合が多く、好んで求める人も多くいます。

ニュージーランドでは、家を建てるとき、増築の場合も含めて、50年以上はもたせるように検査されます。ですから築20〜30年の家を買うことには何の抵抗もありません。
もちろん新築の場合、“自分で建てた家”という感慨も大きく、喜びもひとしおですが、
なにぶん家としての歴史がないため(当たり前ですが)、住んでみた後で、シックハウスや、どんな隠れた瑕疵が在るかもしれません。
新築後、住み始めてみてドアが開きにくくなったり、基礎が悪いため家自体が傾いてしまったりするトラブルはよく耳にします。

土地付き建物を買う場合、なんといっても一番重要なものは、その敷地です。
土壌の良し悪しはなかなか難しい問題ですが、少なくとも調査した上では問題が無く、
接道義務をはたしており、法令上の規制等がなければその土地に家を建てることができます。
家が建てられない土地は買わないように、事前にしっかりと調査しましょう。
別荘を建てる計画で、まず土地だけを買っておく場合は、その土地の地目、現況、都市計画上どの地域内か、接道状況、前面道路の種類、道幅、電気、ガス、水道等の施設状況の確認は最低限しておかなければなりません。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 09:48
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物件選択上の注意点ー2
マンション管理費

以前、北越の別荘地で、温泉付きマンションが格安で売り出されていたことがありました。
価格は、たしか約50屬旅さで200〜300万円くらいだったと思います。
非常に魅力的な価格ですが、管理費が月4万円を超えていました。
この管理費というのはなかなかの曲者で、物件自体の金額よりも、後で長年にわたってボディーブローのように効いてきます。
そのマンションにずっと住む場合はまだいいですが、年に数回しか利用しなくても、管理費等は毎月支払わなければなりません。 管理費のほかに修繕積立て費もあります。
(その上固定資産税は毎年かかります。)

この修繕積立て費があまりにも安いマンションだと、逆に心配になってしまいます。建物の経年劣化にともなう必要な修理をするためのお金が積み立てられていないことになるからです。
マンションを買う場合、物件自体の価格と、管理費・修繕積立て費とのバランスをみることも大切です。

よく「マンションは管理を買え」、といわれます。
管理のしっかりしているマンションは、年月がたっても適時に修繕がなされており、資産価値があまり落ちません。
管理人が常駐しているのが一番よいですが、どのような管理体制なのか、購入前に調べる必要があります。廊下に物や自転車が置いてあって、人が通りにくいようなマンションは管理体制が良いとはいえません。
通常、マンションのロビーに掲示されている管理規約をよく読んでおくことも非常に重要です。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:09
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物件選択上の注意点ー3
建築確認

中古物件の場合で購入物件が決まったら、契約をする前に建築確認の検査済証のコピーを、不動産業を通して売主から必ず入手してください。
検査済証があるということは、現在の建物は(その後の増築部分を登記していない場合は別として)、建築基準法に則った建築物であるということです。
もし検査済証を亡くしたとか、今チョット見つからないからとか言ってコピーをくれない場合は要注意です。実際は違反建築とか法令上の規制等を無視し、本来はそのままでは建物を建てられない土地に、黙って建ててしまった建物かも知れません。
(まず登記簿をチェックしてみましょう。)

こんな話がありました。
ある中年の女性が、田舎に別荘を建てる目的で、まず土地を買いその後、同じ業者に建物の建築を頼みました。
ところがその業者の建てた家は欠陥住宅で、住み始めて間もなく、家のあちこちに不具合が生じてきました。
業者に修理を頼んでも一向に埒があかないので、役所に行って調べてもらうと、なんとその家は建築確認が取れていない違法建築物だったのです。
さらに悪いことに、調べを進めていくうちにその土地自体も法令上の規制がある土地であることが分かり、本来そのままでは建物が建てられない土地だったのです。
おそらく業者は確信犯的に、建築確認が下りないのを分かっていたので、買主(中年の女性)への説明の中で、「建築確認は自分で取ってくださいね」、とサッと話したらしいのです。
この様な手続きはまったく分からない買主は、業者が全部やってくれるだろうと思い、建築確認は建築前に自分で申請しなければならないなんて夢にも思わなかったでしょう。
まあこの話はほとんど詐欺に近いような話ですが、建築確認申請・許可についての知識があれば防げたトラブルですし、もっと言えば、このような土地は買うことはなかったでしょう。非常に気の毒ですが、役所に何とかしてもらうしかないのでしょうか。

この話のポイントは、建築確認は建築前に自分で申請しなければならないということです。
申請後、許可がおりて検査済証が発行されます。工務店が代理で申請するのが一般的でしょうが、あくまでも自分で確認しておく必要があります。

* 建築主事または指定確認検査機関は、一般建築物の場合、申請を受理した日から
7日以内に、建築基準関係規定に適合していれば申請者に確認済証を交付しなければならない。 そして工事がすべて完了した時、建築主は建築主事の検査を、工事完了の日から4日以内に到達するよう申請しなければならない。
申請を受理した建築主事等は、受理した日から7日以内に建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査しなければならず、適合していれば建築主に検査済証を発行する。
この検査済証が発行されるまでは、たとえ建築工事が完了していても、原則としてその建築物を使用することはできない。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 18:09
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ちょっと休憩 フィリピン編  高速道路疾走事件
フィリピン編 高速道路疾走事件

フィリピンでの交通渋滞は有名ですが、車が渋滞すると何処からか、すかさず物売りの連中がやってくる。水を売る者、お菓子、バナナ、新聞、たばこ、あめ、なんでもござれです。
たばこは一本単位で売ってくれ、火までつけてくれます。なかにはおもちゃのヘリコプターまで売っている者もいる。一体誰が道の真ん中で買うんだろうか。

以前マニラに住んでいた頃、サウススーパーハイウェーで車が壊れて止まってしまったことがある。途方にくれていると、レッカー車が何処からともなくやってきた。 ああ天の助けと喜んだのもつかの間、いきなり私の車に牽引用のロープをひっかけ、私たちを置き去りにしたまま走り出した。
隣にいた私のフィリピン人運転手に、レッカー代の交渉は済んだのか、と聞くと「まだです、サー」との返事。
私はあわてて、既に私の車を引っ張って走り去ろうとしているレッカー車を走って追いかけた。
フィリピン広しといえども、ハイウェーを車を追いかけて走った日本人は私くらいのものでしょうか。
author:西川治男, category:ちょっと休憩−海外おもしろ事情, 07:22
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契約締結ー1

手付金

さあいよいよ契約をする日がきました。
契約日には手付金、仲介手数料、契約印紙代等の支払いをし、重要事項説明書の説明をうけ、重要事項説明書、契約書にサインをし、交付を受けます。当日は、売主、買主、仲介業者が出席します。
手付金の額に制限はありませんが、売買代金の10%位が一般的です。
(売主が業者で買主が業者でない一般人の場合、20%を超える手付金の受領はできません。)

手付金は残代金の支払いのときに売買代金の一部として充当されますが、同時に、特別に指定しない限り、「解約手付」としての性格をもっています。
どういう事かというと、契約後に他に気に入った物件がでてきたりした場合で、この契約をキャンセルしたい時、支払った手付金を放棄すれば契約をキャンセルできます。
反対に、売主からのキャンセルの場合は、支払われた手付金の倍額を買主に支払って契約をキャンセルすることができます。(いわゆる手付け倍返し)
ただし、相手方が“契約の履行に着手した後”はキャンセルできません。どの時点で契約の履行に着手したかは争点になる恐れがあるため、はっきりと「契約の日から一ヵ月後」のように、手付け解除の期限を設ける方が良いでしょう。
売主・買主はこの期限までは、特別な理由がなくても契約を解除できます。
(売主が業者の場合、特定の期限を設けても、その期限が売主の履行の着手よりも早く来てしまう場合においては、それは買主にとって不利になるので無効となります。)

* 「申込証拠金」や「予約金」として、契約前に授受される金銭は、通常、契約成立時には手付金の一部に充当し、不成立の場合はその時点で返還されなければなりません。
author:西川治男, category:契約締結, 11:31
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契約締結―2

登記事項証明書の調査

まず契約前に、法務局で登記事項証明書を調べ、売主と購入物件の所有者が同じであるか、そして登記事項証明書の甲区、乙区に抵当権、差し押え、地上権、賃借権、根抵当、買戻し特約等がついていないか調べます。
売主と登記名義人が異なる場合、売主が本人であるかどうかの確認と(他人の所有の不動産を自分の所有と偽って売却しようとする輩もいます。)、この不動産を処分する権限をもっているかの確認が必要です。たとえば相続で不動産を取得した場合、他の相続人の合意が取れていない場合もあります。(遺産分割協議書を調べれば分かります。)

もちろんこのようなことは、不動産業者があらかじめ調査する義務がありますが、調査漏れ若しくはミスがあるかも知れません。面倒がらずに契約前に一度自分で登記事項証明書を調べてみましょう。
このように抵当権等が設定されている場合は、物件の引渡しまでには必ず抹消しておかなければなりません。抵当権等が残っていると、引渡し後に抵当権等が実行される可能性があり、自分のものにならなくなってしまうか、負担を負わなければならなくなるからです。

銀行等の金融機関のローンなどの抵当権のみが設定されていて、その額が物件の購入金額よりも少ない場合は特に問題はなく、残代金の支払い・引渡しのときに、司法書士がその抵当権の抹消手続きをすることになります。
(ローン残金が物件売却額よりも多い、いわゆるオーバーローンの場合、物件を売ってもまだ売主のローン残高が残ることになるので、その分売主がどのように処理するのか確認しておく必要があります。)

この抵当権等が設定されているかどうかのチェックは、最終的な残代金の支払い・引渡しの直前にもう一度調べる必要があります。
契約から約一ヵ月後の引渡しまでの間に、別の抵当権等が新たに設定されてしまうこともあるからです。
そこまで心配するのか、と云われそうですが、基本的にはYESです。
実際に引渡しまでに新たな抵当権が設定され、それを調査せずに残代金等をすべて支払ってしまい、抵当権付の物件を買わされたケースもあります。
あとで大変なことにならないように、ちょっとした手間を惜しんではいけません。
繰り返しになりますが、このようなチェックは全て仲介業者の義務ですが、一生に何度もない高い買物なので、自分で確認すれば安心です。
author:西川治男, category:契約締結, 08:34
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契約締結ー3
重要事項説明書

業者は契約が成立するまでの間に、重要事項説明書を作成し、購入者等に対し、取引主任者をして、取引主任者証を提示して内容を説明させなければなりません。
この重要事項説明書とは、
「取引物件に関する項目」・・・物件上の登記された権利の種類、内容、法令上の制限、私道負担、給排水設備等
「取引条件に関する項目」・・・代金以外の金銭の授受、契約解除、手付金当の保全処置等
その他国土交通省令で定める事項、が記載されなければなりません。

重要事項説明書の内容が契約書の中に書かれていれば、特に契約書と分けて作成しなくても良いのですが、通常、重要事項説明書と契約書は別々に作成されています。
不動産に関するトラブルでは、この重要事項説明書の内容に関するものが一番多く、契約書にサインする前によく内容をチェックしてく必要があります。

ところが多くの場合、契約締結当日に業者から重要事項説明書を交付され、内容の説明がある場合が多いので、内容をチェックする時間もありません。
業者にお願いして、重要事項説明書は少なくとも契約日の数日前にはもらっておいて、内容をよく確認しておきましょう。

この重要事項説明書の説明、及び重要事項説明書への記名押印は取引主任者(宅地建物取引主任者)しかすることはできません。重要事項を説明するとき、要求されなくても必ず主任者証を提示しなければなりません。(提示しなかったときは、10万円以下の過料)

営業マンの態度に不安を感じたら、主任者証を見せてくださいといってみてください。
なかには取引主任者でない者が重要事項説明書の説明をしたケースもありました。
author:西川治男, category:契約締結, 16:45
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