RSS | ATOM | SEARCH
スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています

author:スポンサードリンク, category:-,
-, -
境界標
境界標について

境界標2
境界標3
境界標1


公募取引、実測取引の所で触れましたが、境界標の実物の写真を何種類か紹介します。
いろいろな種類がありますが、矢印の先、線の交差する点が境界点です。
これらは道路の端に設置されているものです。
道路との境界線や道路の幅員を調べるときの目印になります。
皆さんも道を歩いているときに気をつけて見てみてください。

自分の敷地内の境界標は自己管理です。
土砂くずれで位置がずれてしまっていたり、先端が欠けてしまっていたり、境界標自体が見当たらないときは、土地家屋調査士に頼んで、隣地の人の立会いのもと、新しく境界標を設置してもらいます。
古くからの付き合いのある隣人同士の場合、あの木の辺りが境界だ、くらいで通っていても、世代交代や所有者が代わると、とたんに紛争の原因になることがあります。
一度、現在お住まいの土地の四方に、境界標があるか調べてみて下さい。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 10:12
comments(0), trackbacks(0)
擁壁について
擁壁について

購入しようとする住宅の敷地に擁壁がある場合は注意が必要です。
角度が30゜を超え、高さが2mを超えるがけがあるときは、がけから建物を離すか、又は擁壁を設置しなければなりません。
そして擁壁を設置する場合は、建築確認申請及び完了審査を受けて、検査済証の交付を受けていなければなりません。検査済証の交付を受けていなければ、がけ扱いとなってしまいます。
購入しようとする住宅の敷地の擁壁が検査済証の交付を受けているか、隣地の敷地に擁壁がある場合にも、検査済証の交付を受けているかについて調べておく必要があります。
(これらは市役所の建築指導課で調べます。)
しかしながら高さが2m以下の擁壁の場合、完了審査を受ける必要がないため、なんとか2m以下に造成して検査を逃れるケースもかなり有るようです。
擁壁についてはいろいろと難しい問題がありますので、仲介業者によく調査してもらってください。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 21:32
comments(0), trackbacks(0)
上海今昔物語ー2
約8ヶ月ぶりに上海に行ってきました。
市内と郊外を結ぶ新しい高速道路がまた出来ていて、全く今の上海の発展のスピードにはあきれるしかありません。
今回外灘にある和平飯店を十年ぶりで見てきました。和平飯店の辺りは、相変わらず昔と同じたたずまいで少しほっとしました。有名な一階のジャズの生演奏があるホールも昔のままでした。あそこだけ時間が止まっているようです。
街中にバイクがすごく増えていて、交差点で突っ込んでくるので、何回もぶつかりそうになりました。前はこんなにバイクなんて走ってなかったけれど。

よく利用している中国東方航空のスチュワーデスや市内のレストランのウェイトレスの接客態度の進歩にも驚くばかりです。
私が初めて上海に行った15年前などは、上海に行くまでの飛行機の機内ではスチュワーデスに、“コーヒーかティーか”と凄まれ、レストランではウェイトレスにお皿を投げられたものでした。
現在では隔世の感があります。ところが今回場末の小さなレストランに行ってみたら、以前と同じように二コリともせずに注文を取りに来たウェイトレスがいたので、思わず嬉しくなってしまいました。
まだまだ上海も捨てたものではありません。
author:西川治男, category:ちょっと休憩−海外おもしろ事情, 23:00
comments(0), trackbacks(0)
検査済証について
検査済証について(建築確認の続き)

特に中古物件を購入するときは、その建物の検査済証があるかどうか、事前に業者を通して、売主に確認をしてもらって下さい。
検査済証がないと金融機関から住宅ローンの融資が受けられない場合があります。

現在、新築の場合は検査済証が取れている場合がほとんどですが、中古物件の場合には、
確認済書はあるけど検査済証は無い(又は確認申請書しか無い)というようなケースが少なからず見受けられます。
提携ローンの場合は業者を通して、自主ローンの場合は自分で銀行に、中古物件なので検査済証が無いがローンを受けられるかどうか、事前に打診しておきましょう。

(参考)
昨今の欠陥住宅の問題等で、一昨年、国土交通省は各金融機関に対して、
「新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について」という通知を出した。
内容は、
建築物の安全性確保の前提となる中間検査・完了検査の適確な実施等の違反建築物対策の取組みをより実効性あるものにするために、民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって検査済証を活用すること等が有効であることから、

1. 民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって、検査済証を活用するなどの方法により融資対象物件が建築基準関係規定を遵守しているかという点について配慮すること
2.1.の内容について、各民間金融機関が系列のローン保証会社に対して周知すること

今回の措置により、民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって、建築基準関係規定がより一層遵守されることになる。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:08
comments(0), trackbacks(0)
マンション管理費滞納分について
マンション管理費滞納分について

気に入ったマンションがあった場合、その物件の最重要チェック項目の一つに、
前所有者(現所有者)に、マンション管理費等の滞納分がないかどうか、があります。
前所有者(現所有者)に管理費等の滞納分があった場合、できるだけ早く、最悪でも決済・引渡しの前までには滞納分をマンションの管理組合に対して全て支払っておいてもらわなくてはなりません。もし所有権移転後、管理費等の滞納分が依然として残っているときは、新しい所有者に対してこの滞納分の支払い義務が発生してしまいます。
競売物件などには、このような管理費等の滞納のケースが多く見られます。

この管理費等の滞納分の有無は仲介業者が必ず調査することになっています。必ず業者の方に確認してもらって下さい。
自分が買おうとしている物件自体には前所有者(現所有者)の管理費等の滞納分がない場合でも、同じマンション内の他の戸で管理費等の滞納が多く発生している場合は、そのマンション自体の価値が下がってしまう恐れもあるので、合わせて調べてもらいましょう。
(結果的に管理・修繕費用が管理組合に充分ないという状況になってしまうからです。)

このような調査に対しては、マンションの管理組合の理事長は協力をしなければならなくなっています。
みなさんは、まずマンションの管理人に様子を聞いてみるのがいいでしょう。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:40
comments(0), trackbacks(0)
境界の確定
境界の確定

都心などの土地の坪単価が非常に高い場合などで、少しの面積の違いが大きな金額上の差額となるような土地等の売買をする場合は、公募売買ではなく、買主が実測売買を希望するケースが多くあります。
これに対して、別荘地、山林など実際に測量費が多額になる場合や、急を要し測量に時間をかけていられない等の場合は、公簿面積をベースにして取引する場合もあります。
(この場合は登記所に備え付けられている公図や地積測量図などに頼ることになります。)

実測売買の場合は、契約を締結した後に、最終の決済・引渡し、所有権移転日までの間に測量を行い、その結果の差額分を決済・引渡し時に清算することになります。

測量図面の作成については、測量士や土地家屋調査士に依頼し、必ず隣地の所有者にも立ち会ってもらい、承認を得るようにします。
実測売買の場合、測量費は売主が負担するのが一般的です。
author:西川治男, category:契約締結, 07:09
comments(0), trackbacks(0)
ちょっと休憩 上海編ー1
上海今昔物語

上海のここ十数年の変貌ぶりには目を見張るものがあります。

私は、15年程前に上海に2年ほど住んでいたことがある。
その頃は、まだ国民服を着ている人が多かった。とにかく人が多く、南京路沿いにあった第一デパートなどは、人で溢れ階段も上れないくらいであった。
当時の女性の流行のヘアースタイルは、前髪を鶏のトサカのように上にあげた独特のものであった。さすがに今ではもう見かけないが。
現在は市内を縦横に走る高速道路も当時はなく、道路はものすごい渋滞で、車より自転車の数の方が多かったように思う。夕方の帰宅時間になると、自転車で道路が埋まり、
回遊魚のような流れで一定方向に動いていく。

丁度中国の改革・開放政策が走り出した頃で、日本から本格的に進出する企業もチラホラ出始めていた。
現在の新空港がある浦東地区は、昔は辺り一面菜の花が咲きみだれ、何もなかった。
当時私は浦東地区に住んでいて、朝、昼、晩と出される油まみれのご飯に食傷気味で、
日本食を求めて、橋(南浦大橋、揚浦大橋)を越えて市内までよくタクシーで繰り出したものだった。
タクシーの運ちゃんも、よそ者だと分かるとすぐにボッてくるので(上海では、上海人以外はすべてよそ者です)、必要最小限の上海語を覚えておかねばならなかった。
日本食屋は浦東地区では浦東大道にただ一件あるだけで、私の住んでいたところから自転車で片道一時間以上かけてよく通った。
ちょっと遅くなってしまい、夜になると道路脇には街頭が一切なく、真っ暗な道を恐る恐る側溝に嵌らないように、自転車で帰らなくてはならなくなる。

変われば変わるものである。
もっと昔の話では、85歳になる中国人の知り合いの先生によると、租界時代には、黄浦江に軍艦が停泊していたとのことです。「あの頃は外国人がいっぱいいて、なんとなくワクワクするような面白い時代じゃった」と過日を懐かしんでいる様子。

現在も上海の変貌は刻々と進行している。一年ぶりに上海に行くと、既に街の景色が変わっている。以前は上海市内の道も結構知っていたが、道の様子や目印の建物などがなくなって、今はもうあまり自身が無い。

上海はどこにいこうとしているのか。
author:西川治男, category:ちょっと休憩−海外おもしろ事情, 07:36
comments(0), trackbacks(0)
建築協定
建築協定

自分が買おうとする家の地域に、市役所の建築指導課で、建築協定があるかどうかも
調べておきましょう。
建築協定とは、建築基準法に上乗せする形で、地域住民が自らの手で、自分たちの住環境を守り、街づくりをしようというものです。
自分が買おうとする家の地域にこの建築協定があると、敷地の最低面積、道路境界線からの壁面後退距離、建築物の用途、意匠、高さ、階数、建蔽率、塀の構造等の制限をされる場合があります。

この建築協定に参加できる者は、その地域内の所有者や借地権者等に限定され、それらの全員の合意が必要です。ただし初めから建築協定に合意しなかった者の区画については、建築協定区域に含めることはできず、この効力は及びません。

協定成立後は、新たな土地所有者も拘束されることになります。違反者に対しては、工事中止や是正措置を要求したり、それでもダメな場合は、裁判所に提訴することができます。

したがって、自分はどうしてもこういう家にしたいと考えている人は、
地域内の家(土地)を実際に購入する前に、再度、検討する必要があります。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 07:24
comments(0), trackbacks(0)
位置指定道路
位置指定道路
位置指定道路

道路に接していない土地に建物を建てるためには、私道を築造し、その敷地が道路に接するようにしなければなりません。
私道のままでは建築基準法上の道路でないため、その敷地上には建物が建てられません。
その私道を、道路位置の申請を行い特定行政庁から道路の指定を受け、位置指定道路としなくてはなりません。

たとえば上図で、もともとはA,B,C,D,が一つの土地であったところ、四つに分筆して分譲する場合、このままではC,D,が道路に接しないため建物が建てられません。 そこで斜線の部分を私道にして、道路位置の指定を受けます。いわゆる敷地延長の土地は、このような位置指定道路に接していることになります。よく街で見かけますね。
((注)C,Dの土地は、この位置指定道路にそれぞれ2m以上接しなくてはなりません。)

位置指定道路に指定されると、形状を勝手に変更したり、廃止することはできなくなります。
位置指定道路の管理者、所有者は道路を築造した人、又は土地の所有者です。
将来この位置指定道路を市に寄付をすると、所有権が市に移り、市道としての議会の
認定を経て、市が道路の管理をすることになります。
author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 12:51
comments(0), trackbacks(0)
不動産を購入したときの税金
不動産を購入したときの税金

不動産購入に係る税金として、印紙税、登録免許税(登記料)、固定資産税精算金、
不動産取得税等がかかります。

1) 印紙税(国税)
契約書締結時に、収入印紙が契約書に貼られます。
印紙税の額は、
100万円超〜500万円以下  ・・・ 2千円
500万円超〜1000万円以下 ・・・ 1万円
1000万円超〜5000万円以下・・・ 1万5千円
5000万円超〜1億円以下   ・・・ 4万5千円

2) 登録免許税(登記料)(国税)
決済・引渡しのときに、司法書士の報酬や実費と合わせて、登録免許税(登記料)を支払います。司法書士はこれによって、法務局にて買主名義に所有権移転登記を行います。
自己の居住用の新築家屋や一定の条件を満たす中古家屋は0.3%に軽減されます。

3) 固定資産税精算金(市町村税) 
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して、来たる一年分が請求されます。
たとえば、6月1日に決済・引渡しが行われる場合は、新しくこの不動産を買った買主は、6月1日〜12月31日分の固定資産税を、精算金として売主に対して支払うことになります。

4) 不動産取得税(都道府県税)
不動産を取得(売買、新築、増改築等)したときに不動産取得税がかかります。
後日、税務署から納税通知書が送付されます。
税率は、固定資産税評価額の4%ですが、住宅用の土地・建物については3%の税率が適用されます。
土地・建物について、一定の条件を満たすものに対しては軽減措置があります。
この場合不動産の取得日から60日以内に税務署への申告が必要になります。
author:西川治男, category:不動産の税金, 08:48
comments(0), trackbacks(0)