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共有名義の物件
共有名義の物件

登記事項証明書の甲区の所有者の名義人が複数になっている不動産を購入する場合、売買にあたって売却側の名義人全員の同意が必要になります。
そして契約を交わす際には、売り主側の名義人全員が出席するのが普通です。
共有名義人の一方とだけ契約を交わしても有効ではありません。
よくあるケースでは夫婦共有名義で、夫婦の一方が単独で不動産を売却しようとする場合や、相続が発生し遺産分割協議がまだ終わっていないのに、相続人の一人が勝手に相続した不動産を処分しようとしたりする場合などがあります。
甲区の名義人が複数いる場合、必ず全ての名義人と契約を交わさなければなりません。
購入予定の物件の登記事項証明書を調べてみて、甲区の名義人が共有(複数)になっている場合は注意が必要です。
相続が最近発生した不動産の購入の場合も、売り主が真の所有者であるかどうか、確認しなければなりません。
JUGEMテーマ:ビジネス


author:西川治男, category:契約締結, 10:18
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現状有姿売買について
中古物件の売買の際に、「この物件は現状有姿の条件です。」と、仲介の業者から言われることがあります。
この現状有姿というのは、読んで字のごとく現状あるがままの状態でという意味ですが、現状有姿とした取引であっても、それだけで売り主の瑕疵担保責任を免責するとの合意があるとまではいえない、というのが不動産業界の通説です。

たとえば築年月の大分経っている家を売りたい場合、売主としては値段も相応に下げているのだから現状有姿で引き渡し、その後の責任は負いたくないというのが本音でしょう。その場合には、売主としては、単に現状有姿と言うだけでなく売買契約書において、事由原因の如何を問わず瑕疵担保責任は免除されているという特約を入れておかなければなりません。

注1) ただし売主が、欠陥があることを知っていながらそのことを買主に説明をしなかった場合等にあっては、たとえ契約書に「瑕疵について責任を負わない」旨の規定があっても、これを根拠に責任を追及されることがあります。

注2) 売主が業者で、買主が業者でない場合には、売主の瑕疵担保責任を全部免除するような特約は、一般の消費者(買主)にとって不利となり無効になりますので、現状有姿というような取引はそもそもできません。

買主の立場から言えば、物件を少し調査した位では、実際全てに渡って不具合の有無までは分からないので、現状有姿での売買と云われても、引渡しから例えば3ヶ月間は給湯器やクーラーなどの付帯設備や、床、屋根等の不具合が出た場合は補修して欲しい、という様に交渉してみて下さい。
特に築年月の大分経っている家を買う場合には、業者が契約時に用意する、
物件状況等報告書、設備表をよくチェックする必要があります。

今回のポイントは、現状有姿での売買は通例としてよくありますが、多少あやふやな点があるので契約時に売主の瑕疵担保責任について明確にしておいて下さいということです。
author:西川治男, category:契約締結, 17:37
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境界の確定
境界の確定

都心などの土地の坪単価が非常に高い場合などで、少しの面積の違いが大きな金額上の差額となるような土地等の売買をする場合は、公募売買ではなく、買主が実測売買を希望するケースが多くあります。
これに対して、別荘地、山林など実際に測量費が多額になる場合や、急を要し測量に時間をかけていられない等の場合は、公簿面積をベースにして取引する場合もあります。
(この場合は登記所に備え付けられている公図や地積測量図などに頼ることになります。)

実測売買の場合は、契約を締結した後に、最終の決済・引渡し、所有権移転日までの間に測量を行い、その結果の差額分を決済・引渡し時に清算することになります。

測量図面の作成については、測量士や土地家屋調査士に依頼し、必ず隣地の所有者にも立ち会ってもらい、承認を得るようにします。
実測売買の場合、測量費は売主が負担するのが一般的です。
author:西川治男, category:契約締結, 07:09
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契約締結ー7
契約違反による解除

手付金の放棄による契約の解除や、ローン不成立による契約解除、引渡し前の滅失・毀損による契約の解除などのケースを挙げてきましたが、買主または売主の契約違反(債務不履行)による、契約の相手方からの契約解除の条項も記載しておかなければなりません。

例えば、売主から物件の所有権の移転登記が行われても、買主が残金を支払わない場合
とか、買主が残金をすべて支払ったのに売主が所有権の移転登記に応じないときとかが
あります。
このような場合のときのために、以下のように規定しておきます。

「売主または買主が契約で決めた債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の提供をし、かつ、相当の期間を定めて催告したうえで、売買契約を解除することできる。」
(自分の義務を果たさずに、相手だけを責めてもダメということです。)

「この契約に伴う損害賠償は、売買代金の〇〇%相当額の違約金によるものとする。」
(通常、損害賠償額は売買代金の10%〜20%です。業者が売主の場合は、違約金、
損害賠償等すべて合計して売買代金の20%を越えてはいけません。ただし買主も業者
であるときは、この規定は適用されません。)

「売主の債務不履行により買主が解除した場合、売主は、受領済みの金員に違約金を付加して買主に支払う。 買主の債務不履行により売主が解除した場合、売主は、受領済みの金員から違約金を控除した残金を無利息で買主に返還する。この場合、違約金の額が支払い済みの金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払う。」

「買主が本物件の所有権移転登記や、引渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引き換えに、その登記を抹消し、本物件の返還をしなければならない。」

注) 例えば損害賠償額を売買代金の20%と規定しておいた場合、損害賠償額(違約金)については、現に生じた損害額の多少にかかわらず、損害賠償額として売買代金の20%を支払わなければならなくなります。
損害賠償額をあらかじめ決めておかなかった場合は、実際の損害額を立証しなければなりません。
author:西川治男, category:契約締結, 07:24
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契約締結ー6
瑕疵担保責任

瑕疵担保責任による契約の解除の項目も契約書に記載しておかなければなりません。

「買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、契約の目的が達せられない場合は契約の解除を、
その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。」
そして通常は、「この解除または損害賠償の請求ができる期間を、本物件の引渡し後〇〇ヶ月以内とする」というように期限が設定されます。

民法の規定では、買主が損害賠償の請求ができるのを、瑕疵のあることを知った日から1年以内とされていますが、これではあまりにも売主に不利となってしまうので、売主が業者の場合には、瑕疵担保責任を負う期間を2年とする(引渡し後2年以上であればいい)、というような特約をつけることができます。
売主が業者でない場合は、上記のように期限を別途決めておきます。
(特約が一切ない場合または特約が無効となった場合は、民法の規定が適用されます。)

この契約の目的が達せられない場合とはいろいろありますが、例えば同じマンションに暴力団の事務所があることが入居後に分かったり、以前に同じ家で自殺者がいたとか、程度問題ですが、契約の解除ができたり損害賠償の請求ができたりします。
買主が、一階を店舗にして二階で生活するためにこの家を買う、というように明確に業者に対して自分の購入意思、意図を伝えていた場合で、業者の調査ミスで一階に店舗ができない場合なども、契約の解除または損害賠償の請求の対象になります。

このように業者に対して自分の購入意思、意図をはっきり伝えておくことが大事で、その後、なにかトラブルがあった場合、有利になるケースがあります。
できれば文書にしておくことが望ましいです。
author:西川治男, category:契約締結, 06:58
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契約締結ー5
引渡し前の滅失・毀損による解除 (危険負担)

無事契約が終わっても、実際に残金を支払い、売主から所有権移転登記をしてもらって、家の鍵をもらう「引渡し」までは、通常一ヶ月あります。
もし、この間に売主または買主のいずれの責任でない理由によって、たとえば天災地変によって当該物件が滅失したときはどうなるのでしょう。
もしもこのような場合の特約を付けていなければ、民法の規定に従うことになり、なんと買主は、滅失した家をそのまま引き取り、代金をすべて支払わなくてはならなくなります。
そんなばかな、と思ってもどうしようもありません。
そこで、「本物件の引渡し前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責任でない理由によって当該物件が滅失したときは、買主は、売買契約を解除することができる。
この場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない」というような特約を付けておきます。
普通は、業者がこのような特約を付けていてくれますが、契約書にちゃんと書かれているかどうか確認しましょう。

同じ理由で引き渡し前に本物件が毀損した場合も、
「売主は修復して買主に引き渡す。しかし修復が著しく困難なとき、過大な費用を要するとき、または買主がその毀損により契約の目的が達せられないときは、売主、買主ともに売買契約を解除できる。この場合も売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない」というような特約を付けておきます。
author:西川治男, category:契約締結, 10:41
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契約締結ー4
銀行ローン

おそらく多くの人は、家を買うのに銀行ローンを利用すると思います。
どこの銀行のローンがいいか、いろいろ悩んでしまいますが、一番手っ取り早いのが、
業者のあっせんする銀行ローンを利用することです(提携ローン)。
この場合、業者は融資取扱いの金融機関名、融資額、融資期間、利率、返済方法などの
条件を、重要事項説明書に金銭の貸借のあっせんの内容として記載します。
もちろん自分でローンを組んでくれる銀行を探しても良いわけで(自主ローン)、
その場合には重要事項説明書の金銭の貸借のあっせんの有無の項目には無として斜線が引かれます。

しかし融資するかどうかは、いろいろな条件を鑑みて銀行が最終的に判断するものであり、もちろん融資を断られる場合もあるわけです。このような場合に対して、金銭の貸借が成立しないときの処置をあらかじめ定めておくことが重要です。

たとえば、「☓☓までに融資の承認が得られない場合、買主は、〇〇までは契約を解除することができ、その場合売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない」、のような条項を必ず入れておくようにします。
実際は、業者が前もって提携の銀行に打診をしておいて、融資の許可が下りるかどうか分かってから契約に進むことが多いようです。

ここで注意しなければならないのが自主ローンの場合です。
買主が自分で銀行ローンを組むということですから、業者はこの件についてはタッチしていません。最終的にローンが組めなかった場合、買主が他からもどうしても資金を借りることができないときは契約を履行できなくなり、違約金等が発生します。

こんなことがないように、自主ローンの場合でも提携ローンの場合と同様に、金銭の貸借が成立しないときの処置をあらかじめ定めておかなければなりません。
銀行ローンが下りなくて、契約が解除されるケースは結構あります。
author:西川治男, category:契約締結, 11:26
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契約締結ー3
重要事項説明書

業者は契約が成立するまでの間に、重要事項説明書を作成し、購入者等に対し、取引主任者をして、取引主任者証を提示して内容を説明させなければなりません。
この重要事項説明書とは、
「取引物件に関する項目」・・・物件上の登記された権利の種類、内容、法令上の制限、私道負担、給排水設備等
「取引条件に関する項目」・・・代金以外の金銭の授受、契約解除、手付金当の保全処置等
その他国土交通省令で定める事項、が記載されなければなりません。

重要事項説明書の内容が契約書の中に書かれていれば、特に契約書と分けて作成しなくても良いのですが、通常、重要事項説明書と契約書は別々に作成されています。
不動産に関するトラブルでは、この重要事項説明書の内容に関するものが一番多く、契約書にサインする前によく内容をチェックしてく必要があります。

ところが多くの場合、契約締結当日に業者から重要事項説明書を交付され、内容の説明がある場合が多いので、内容をチェックする時間もありません。
業者にお願いして、重要事項説明書は少なくとも契約日の数日前にはもらっておいて、内容をよく確認しておきましょう。

この重要事項説明書の説明、及び重要事項説明書への記名押印は取引主任者(宅地建物取引主任者)しかすることはできません。重要事項を説明するとき、要求されなくても必ず主任者証を提示しなければなりません。(提示しなかったときは、10万円以下の過料)

営業マンの態度に不安を感じたら、主任者証を見せてくださいといってみてください。
なかには取引主任者でない者が重要事項説明書の説明をしたケースもありました。
author:西川治男, category:契約締結, 16:45
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契約締結―2

登記事項証明書の調査

まず契約前に、法務局で登記事項証明書を調べ、売主と購入物件の所有者が同じであるか、そして登記事項証明書の甲区、乙区に抵当権、差し押え、地上権、賃借権、根抵当、買戻し特約等がついていないか調べます。
売主と登記名義人が異なる場合、売主が本人であるかどうかの確認と(他人の所有の不動産を自分の所有と偽って売却しようとする輩もいます。)、この不動産を処分する権限をもっているかの確認が必要です。たとえば相続で不動産を取得した場合、他の相続人の合意が取れていない場合もあります。(遺産分割協議書を調べれば分かります。)

もちろんこのようなことは、不動産業者があらかじめ調査する義務がありますが、調査漏れ若しくはミスがあるかも知れません。面倒がらずに契約前に一度自分で登記事項証明書を調べてみましょう。
このように抵当権等が設定されている場合は、物件の引渡しまでには必ず抹消しておかなければなりません。抵当権等が残っていると、引渡し後に抵当権等が実行される可能性があり、自分のものにならなくなってしまうか、負担を負わなければならなくなるからです。

銀行等の金融機関のローンなどの抵当権のみが設定されていて、その額が物件の購入金額よりも少ない場合は特に問題はなく、残代金の支払い・引渡しのときに、司法書士がその抵当権の抹消手続きをすることになります。
(ローン残金が物件売却額よりも多い、いわゆるオーバーローンの場合、物件を売ってもまだ売主のローン残高が残ることになるので、その分売主がどのように処理するのか確認しておく必要があります。)

この抵当権等が設定されているかどうかのチェックは、最終的な残代金の支払い・引渡しの直前にもう一度調べる必要があります。
契約から約一ヵ月後の引渡しまでの間に、別の抵当権等が新たに設定されてしまうこともあるからです。
そこまで心配するのか、と云われそうですが、基本的にはYESです。
実際に引渡しまでに新たな抵当権が設定され、それを調査せずに残代金等をすべて支払ってしまい、抵当権付の物件を買わされたケースもあります。
あとで大変なことにならないように、ちょっとした手間を惜しんではいけません。
繰り返しになりますが、このようなチェックは全て仲介業者の義務ですが、一生に何度もない高い買物なので、自分で確認すれば安心です。
author:西川治男, category:契約締結, 08:34
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契約締結ー1

手付金

さあいよいよ契約をする日がきました。
契約日には手付金、仲介手数料、契約印紙代等の支払いをし、重要事項説明書の説明をうけ、重要事項説明書、契約書にサインをし、交付を受けます。当日は、売主、買主、仲介業者が出席します。
手付金の額に制限はありませんが、売買代金の10%位が一般的です。
(売主が業者で買主が業者でない一般人の場合、20%を超える手付金の受領はできません。)

手付金は残代金の支払いのときに売買代金の一部として充当されますが、同時に、特別に指定しない限り、「解約手付」としての性格をもっています。
どういう事かというと、契約後に他に気に入った物件がでてきたりした場合で、この契約をキャンセルしたい時、支払った手付金を放棄すれば契約をキャンセルできます。
反対に、売主からのキャンセルの場合は、支払われた手付金の倍額を買主に支払って契約をキャンセルすることができます。(いわゆる手付け倍返し)
ただし、相手方が“契約の履行に着手した後”はキャンセルできません。どの時点で契約の履行に着手したかは争点になる恐れがあるため、はっきりと「契約の日から一ヵ月後」のように、手付け解除の期限を設ける方が良いでしょう。
売主・買主はこの期限までは、特別な理由がなくても契約を解除できます。
(売主が業者の場合、特定の期限を設けても、その期限が売主の履行の着手よりも早く来てしまう場合においては、それは買主にとって不利になるので無効となります。)

* 「申込証拠金」や「予約金」として、契約前に授受される金銭は、通常、契約成立時には手付金の一部に充当し、不成立の場合はその時点で返還されなければなりません。
author:西川治男, category:契約締結, 11:31
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