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漏水について
 

漏水について

 

特段に水の使用量が増えていないはずなのに、水道料金が前月よりも急に高くなっているような場合は、漏水している可能性があります。

水道メーターの検針の際、例えば別荘などで明らかに留守と思われるのに、メーターが回っていると、水道局から「漏水しているようです」との連絡が入ります。

 

量水器の中央にある銀色のコマの回り具合で漏水の程度が分かりますが、チョロチョロとした漏水でも一ヶ月に数万円も請求されてしまうこともあります。

漏水があると分かった時はすぐに管轄の水道局の指定業者に連絡して修理をすることをお勧めします。

指定業者がすぐに修理をしてその旨水道局に届け出ると、知らなくて漏水してしまった期間の水道料金の一部を市で負担してくれることもあります。(市によって異なります。)

 

築年数が経っている別荘を購入する際は、裏手に回って受水槽の有無や給湯器などを調べておきましょう。

受水槽の加圧ポンプ部分が見た目でも古くて、かなり錆びが出ている場合は、購入後の交換費用も考慮に入れておきます。

受水槽が無く、水道直結方式のものもあり、それぞれにメリット、デメリットがあります。

 

水道直結方式の場合、水道の元栓(量水器の所)を開けなければ水道が使えず、水道を使っている間はどんどん漏水が進行しているので、待ったなしで修理をする必要があります。

受水槽がある場合は、受水槽の中の水(例えば200L)分は、元栓を閉めてもモーターが作動していれば使用できます。ここが受水槽の大きなメリットです。

しかし点検、掃除などの費用が掛かります。

 (受水槽がある場合でも、何箇所かは水道直結になっていることが多くあります。これはポンプが壊れても水道が使える様にするためです。受水槽からの給水を止めた後、どの水道栓から水が出るかを調べればどれが水道直結か分かります。)


別荘などで漏水が発生した場合ですぐに修理工事の対応がとれない時は、別荘を離れる際に量水器の元栓を閉めておきましょう。そうするとそれ以降は漏水による余分な請求を防げます。

しかし、いずれにしても早晩漏水工事はしなくてはなりません。

漏水が発生していない場合でも、特にどこかに常時水を供給する必要が無ければ、別荘を離れる際は元栓を閉めておくと良いでしょう。

量水器がどこにあるのか最初に確認しておくことが必要です。

 

 

 

 

 

 

author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 16:26
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一軒家を買う場合の留意点について

 

一軒家を買う場合の留意点について

 

築年数が結構経っている家を買う場合は、マンションと比べて特別な注意をする必要があります。

 

(1)   過去にシロアリ被害にあったかどうか

この点については重要事項説明書に記載されている必要がありますが、自身でも柱などの被害の程度をチェックしましょう。

基礎のコンクリートの部分にストローの様なものが地面から伸びていれば、それはシロアリの通り道です。一応壊しておきましょう。

 

  (2)      汚水枡の洗浄

汚水枡を何時洗浄したかあらかじめ売主から聞いておき、数年に一度位は汚水枡を業者に頼んで高圧洗浄してもらいます。費用もそれほど掛りません。

詰まってからでは大変なので、定期的なケアが必要です。

土が被さってしまい、枡の位置が分からなくなっていることもありますが、業者は家の構造から探し当ててしまいます。枡がありそうな箇所を土(芝生)の上から金属棒などで突っつくとカンカン音がする所に枡があります。

 

(3)   庭木

別荘を購入する場合、広い庭は魅力的です。しかし後々の手入れに関しては買う時にはあまり気にしないでしょう。一般的に、購入時には売主が庭をきれいにしておき商品価値を高めていますが、実際に自分で庭の手入れをするのは思ったより大変です。

庭木は剪定しても1〜2年ですぐに大きくなってしまいます。芝生の手入れも大変です。

一応、購入後の庭の維持費用についても考慮する必要があります。

 

(4)   ごみ集積所

いざ住みだしたら、すぐにごみ捨ての問題に直面します。

住宅街にある家であれば、問題はありませんが、リゾート地内の別荘や、山中の一軒家などの場合は、どこにごみ集積所があるのか、確認しておきましょう。

後でごみ集積所が遠くにあるのが分かり、ごみ捨てが大変という現実に直面するかもしれません。

 

(5)   アクセスについて

地方の別荘地にセカンドハウスを買う場合など、通常は車で行き来することが多いと思いますが、電車やバス、タクシー等でいく場合のルート、運賃、所要時間等を知っておくことも大切です。

大手不動産会社が開発したリゾート地内では、最寄駅からの無料シャトルバスが用意されているケースも多いので、時刻表も入手しておきましょう。

(6)   境界石

隣家との境界を示している境界石について、その位置や有無を確認しておきましょう。

境界石が見当たらない場合は、境界を確定して新たに境界石を設置する必要があります。

売主に境界石を設置することを条件に購入したほうが良いでしょう。

境界については、何も問題が無いうちは良いですが、所有者が変わったりして、問題が起こると大変です。

 

author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 21:32
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買戻し特約
 

気に入った物件が見つかり登記事項証明書を調べると、権利部(甲区)の所に買戻特約と書かれている欄があることがあります。

この買戻特約というのは、例えば甲から乙に所有権の移転をするが、ある一定期間内に甲が乙に売買代金と契約費用を支払えば、再び所有権が乙から甲に戻される特約のことです。

金銭消費貸借の担保として利用されることがあります。

登記簿には買戻特約の欄の次はブランク(空白)になっているはずです。

これは買戻特約が行使され所有権が甲に戻った場合の順位を保全するために、甲のために空けてある空白です。

 

この様な物件を購入すると、購入後に買戻特約が行使されると所有権が自分のものにならなくなってしまいます。

所有権移転の順位としては、甲の買戻特約の方が先順位だからです。

 

仮登記がある場合も同様に仮登記の欄の次はブランク(空白)になっています。

以前にも書きましたが、この仮登記もその後本登記されると、仮登記の順位が優先されるので、仮登記以降に所有権の移転登記をしているものは抹消されてしまいます。

 

登記事項証明書の甲区にこのような表記がされている物件を購入する場合は、あらかじめ司法書士によく相談すると良いでしょう。

 

author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 21:03
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検査済証の無い家

検査済証の無い家


 

以前にも触れましたが、検査済証の無い家を買うときは注意が必要です。

検査済証が無いということは、まず違法建築である可能性があります。

(建蔽率違反、容積率違反、接道義務違反等)

* 特に旗地などで注意が必要ですが、原則4m以上の幅員の公道に2m以上間口が接していない土地には建物が建てられません。

 

そのため融資する銀行としても、ローンを組むことを拒否することがあります。(銀行は、検査済証の無い家に対して融資をしない様、当局から指導されています。)

検査済証を亡くした場合は再発行してくれますので売り主側に用意してもらうと良いでしょう。

家を建てるときはまず建築確認申請をし、その設計プランに問題が無ければ、申請の承認が下り、最終的に家が建った後、建築が申請通りになっているかの検査が行われ、OKであれば検査済証が送られてきます。従って、建築確認申請書や確認済証があっても検査済証が無ければ意味がありません。

本来は検査済証の無い家に住んではいけないことになっていますが、実際このような家に住んでいても、強制的に退去させられるケースはあまり見かけられません。

 

検査済証の無い家(昔はよくあったそうですが)に御自身でずっと住む分にはあまり問題はないとも言えますが、将来転売等する時にはやはり問題になります。

相続などで建物を取り壊して、更地にして売却する場合でも、接道義務を果たしていない土地の評価はかなり低くなってしまいます。

 

 

 

author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 09:12
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敷地が二つの異なる用途地域にまたがっている場合
  

敷地が二つの異なる用途地域にまたがっている場合

 

敷地が二つの異なる用途地域に属している時は、その敷地の過半の面積が属している地域の用途地域の規制に従うことになります。

 

例えば下図の様に、郊外の幹線道路沿いの所によくあるケースで、道路沿いは車のディ−ラーや修理工場などが設置できる準工業地域や近隣商業地域であるのに、その奥の所は住居系の用途地域であることがあります。

Aの物件が気に入って現地を調査しに行き、周りは静かな住宅地だから大丈夫、と思っても将来Bの土地を買った人間がパチンコ店や自動車の修理工場を設置するかも知れません。

Bの敷地全体の過半の部分が準工業地域や近隣商業地域に属している場合、この用途地域に建てることの出来る建築物が建つ可能性があります。)

 

注)もともとBの土地は一区画となっています。

 

 用途地域の境界付近の物件を買う場合、役所の都市計画課で都市計画図を事前にチェックするようにしましょう。


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author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 08:54
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隣家からの越境物がある場合
 

隣家からの越境物がある場合

 

買おうとする物件に隣家からの越境物(塀、ひさし、樹木等)がある場合、理想的には購入前に越境物を取り除いてもらうことが一番ですが、なかなか直ぐには対処してもらえない場合が多く見受けられます。

仲介業者を通して、越境していることを確認する覚書を作成してもらいましょう。

仲介業者は越境している事実は重要事項説明書には記載しますが、その後の具体的な対処方法、処理方法については関与してくれません。

これらの越境物に関して、初めから隣家と気まずい関係になる可能性もあり、出来ればこの様な物権を敢えて購入することは避けた方が良いのですが、どうしても気に入った物件である場合には、契約前に隣家と仲介業者との間で、具体的な処理方法を決めておいてもらうことが重要です。

 

よく問題になる件ですが、隣家から木の枝が越境していて、こちら側の壁にあたっているとか、落ち葉が多くて雨どいに詰まってしまう等の問題がある場合でも、民法ではその樹木の所有者に対して枝を切るよう申し入れることはできますが、自分で勝手に切ってはいけないことになっています。

一方、根が境界線を越えてきた場合には、その部分に関して所有者の承諾なしに切ることができるとされています。

感覚的には逆のような感じを受けますが民法ではこの様に規定されています。

 

境界の上に既に塀が立っていて、隣家との境界がはっきりと分からなくなってしまっている場合もあります。この様な場合は、土地家屋調査士に依頼して事実関係を明確にしてもらって、境界を確定しておくことが良いでしょう。

差しあたって、ご自身で居住する場合にはあまり問題にならなくても、将来、家を売る場合等に境界が問題になることも考えられますので、できる限り敷地の境界は確定しておきましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 11:25
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不動産不況

不動産不況

 

既にニュース等で報道されていますが、不動産会社の財務状況が急速に悪化しており、大手も含み不動産会社の破綻が相次いで起きています。

一戸建てやマンションの新築工事半ば、分譲後に売り主が倒産するケースが増えています。

又、経費を抑えるための手抜き工事なども今後多く発生すると思われます。

このような被害に遭わない、被害を最小限度に食い止めるためにどうしたらよいかについて考えてみましょう。

 

まず以下の様な対策が考えられます。

1)住宅完成保証制度を利用する(財団法人住宅保証機構)

この制度に登録された業者に発注することが前提ですが、住宅建設を受注した中小企業である住宅建設業者が倒産等により住宅の工事を継続できなくなったと機構が認める場合に、発注者の追加負担を最小限に抑えて住宅を完成させることを可能にする制度です。〔詳細は 住宅保証機構のホームページを参照下さい。〕

2)第三者に検査を依頼する〔中間検査、完成検査〕

3)代金は数回に分けて支払う 〔契約時、中間金、完成引渡し時〕

必ず完成検査を行ってから残代金を支払うようにする。

 

その他一般の中古物件の売買においても、トラブルの多い手付金、住宅ローン等による解約に関して、契約前に内容をよくチェック及び理解し、必要な場合は特約等を付けておくことが重要です。

物件に関する法令上の規制の有無、権利関係もキチンと調べておかなければなりません。

 

不動産不況ということは、不動産業界にとって不況であるということで、逆に考えると買い手にとっては物件が豊富で価格も安い、買い手市場であるとも言えます。

じっくりと自分の希望する家を探すチャンスかも知れません。

 

 

author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 22:11
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おとり広告、不当表示
おとり広告、不当表示

先日、某大手不動産賃貸会社で不動産物件の不当表示があったため、公正取引委員会より排除命令が下った旨のニュースが流れていましたが、内容は駅までの距離や築年月を実際よりもかなり少なく表示したり、実際には存在しない物件を広告に載せていたというものです。(おとり広告)
以前に触れましたが、例えば業法では物件から駅までの道路距離(直線距離ではありません)80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示することとしています。
この際信号待ちとか歩道橋の上がり下がりなどの時間は考慮されません。
築年月に関しても登記事項証明書をチェックすれば分かります。

今回の事件は賃貸物件に関するものでしたが、売買の場合も同じです。
気に入った物件が見つかったら、まずはその物件の登記事項証明書を自分で入手して内容をチェックし、現地では実際に自分の足で駅までの距離等を測ることが重要です。
JUGEMテーマ:ビジネス


author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 13:50
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捨て看板
捨て看板

よく街を歩いていると電柱などに、「駅から徒歩○○分、敷地面積△△屐価格万円 格安物件」というような不動産の広告が取り付けられているのを見かけます。
思わず興味をそそられますが、これらは捨て看板と呼ばれていて、電柱などに看板を付けるのは違法行為です。
よく言われているように、このような違法行為をする業者は気をつけたほうが良いでしょう。
その他、おとり広告にも気をつけましょう。おとり広告とは実際に存在しない格安物件の広告を出して、それに釣られて来た客に対して、その物件は既に売却済なので他の物件を紹介するというものです。
格安物件は隠れた瑕疵(キズ)があることが多いので、広告の歌い文句をそのまま信じてはいけません。しっかりと自分で調査することが重要です。
JUGEMテーマ:ビジネス


author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 20:18
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根抵当権について
根抵当権について

登記事項証明書の乙区欄を調べていると、対象不動産に根抵当権が設定されていることがあります。
根抵当権とは、債権者(金融機関等)と債務者との間の一定の継続的取引で発生した債権〔手形債権、小切手債権〕を、極度額という合意で決めた上限まで不特定に担保する約定担保権です。
根抵当は、取引銀行から繰り返し融資を受ける場合によく利用され、あらかじめ登記した一定額(極度額)の範囲ならば何回でも融資を受けることができるというものです。
例えば、銀行からお金を借りて根抵当権を設定した場合、元本確定までは、何回でも借りたり返したりすることができます。現在借りている金額を全額弁済しても、根抵当権は消滅しません。根抵当権の元本を確定させ、債権を現在残っている債権に特定することで、初めて弁済等で消滅させることができることになります。

抵当権とどこが違うかというと、抵当権は、ある特定の債権だけを担保する担保権で、その特定の債権を弁済すればその抵当権も消滅しますが、根抵当権は元本が確定するまでは、極度額を上限に不特定の債権を担保でき、債権を弁済しても、抹消登記をしない限り登記上根抵当権は残ります。

もちろん買おうとする不動産の登記事項証明書にこのような根抵当権が設定されている場合は、引渡し・残代金支払い時に抹消してもらわなければなりません。
JUGEMテーマ:ビジネス


author:西川治男, category:物件選択上の注意点, 13:15
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