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営業保証金、保証金分担金について
営業保証金、保証金分担金について

免許を取って不動産業を始める際には、不動産会社は営業保証金を供託所に供託しなければなりません。
この営業保証金とは、不動産の取引において、業者の責任でお客に損害を与えた場合の賠償金としてプールされます。(営業保証金の供託額は、主たる事務所が1,000万円、従たる事務所が事務所ごとに500万円です。)
郊外の小さな駅前不動産屋さんのように、とても1,000万円は用意できないという会社のために、保証協会に加入し、保証金分担金を保証協会に納付する制度もあります。この場合は主たる事務所で60万円で済みます。お客の側から見ると、どちらも1,000万円を限度に、お客に対してその損害が認められれば、賠償金が支払われることになります

* 宅建業者と宅建業に関して取引をした者は、その取引から生じた債権に関しては、弁済してもらえることになります。例えばある物件の購入に関して契約を締結し、手付金を200万円支払った後、仲介の不動産会社が倒産した場合でも、その200万円は返還されることになります。

業者のせいで損害があった場合でも、泣き寝入りせずに、このような制度があることを頭に入れておいて下さい。
author:西川治男, category:不動産業者について, 20:21
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不動産業者について-3
不動産業者について

家を買う時に、良い不動産会社を選ぶにはどうしたら良いのでしょう。
とはいっても実際問題、気に入った物件があった場合、その物件は既に〇〇不動産の取り扱い物件であることがほとんどでしょう。
是非買いたい家があっても〇〇不動産からは絶対に買いたくない場合どうしたら良いでしょうか。近所でよく知っている△△不動産を通して買うことは可能ですが、〇〇不動産はあまり良い顔はしないでしょう。自分の取り分が減るからです。
ちなみに、間に不動産業者が何社か入る場合でも、買主にとって不動産会社に対して支払う媒介報酬の額は一社の場合と同じです。一定の媒介報酬額を業者の間で分けることになります。

よく、信頼できる不動産会社を選ぶためには、宅地建物取引業の免許や宅地建物取引業者名簿を調べると良いと言われます。
免許番号の( )内の数字は免許の更新回数で、免許は5年毎に更新されるので、数字が大きいほど更新回数が多くなり、長い間営業していて社会的に信用があると判断ができます。また宅地建物取引業者名簿を調べれば、業者の経歴、免許、更新前5年間の営業実績、資産状況、過去の行政処分などが記載されているので、ある程度の会社の状況が分かります。
しかし悪徳不動産業者でも宅地建物取引業の免許は持っているでしょうし、ある程度長い間商売を続けているケースもあるでしょう。また名簿まで調べたとしてもなかなか実情が分かるわけではありません。

それではどうしたら良いか?
それは最初に物件を現地で紹介された時に始まって、契約に至るまでの担当者の進め方や態度でおよそのことが分かるということです。
必要以上に特定の物件を勧めたり、契約締結前までに重要事項説明書を送って欲しいとお願いしたのに送ってこなかったり、契約締結日の重要事項の説明中に取引主任者証を提示しなかったり(これは業者にとって提示義務があります)、取引主任者でない者が重要事項の説明をすることもありますし(これも宅建業違反です)、なかには契約締結日に契約書が用意されていないこともあります。
このような時、不安を感じた時は遠慮することはありません。キチンと業者にその旨要求し、それでも応じない時は契約締結を保留又は延期した方が良いでしょう。
なんだか言いにくくて、流されて契約してしまうケースも実際にあるようですが、絶対にしてはいけません。担当者との相性もありますが、一生に何回も無い高い買い物をするわけですから、遠慮する必要はありません。
なにか変だなと感じたら、契約前に専門家に相談することをお勧めします。
author:西川治男, category:不動産業者について, 12:03
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不動産業者についてー2
報酬の額(仲介手数料)

契約が成立した場合の不動産業者に対する報酬の額(仲介手数料)の上限は宅建業法で決められており、以下のとおりです。

売買金額が200万円以下の場合・・・売買金額の5%
売買金額が400万円以下の場合・・・売買金額の4%+2万円
売買金額が400万円を超える場合・・売買金額の3%+6万円
となります。
(別途消費税がかかります。)

注)
ここで云う売買金額とは成約本体価格のことで、個人が所有している家を業者の仲介で買った場合、建物についての消費税はかかりませんが、業者の所有している物件を買った場合は、建物にも消費税がかかります。土地については消費税はかかりません。
したがって請求される報酬の額に多少の差が出てくるわけです。

上記の額は宅建業法で決められた、業者から請求できる報酬額の上限であり、この額を
“当然に”請求できるものではありません。
しかしなぜかほとんどの場合、業者は当然にこの上限額の報酬をシラっとして請求してきます。報酬の額は、業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決めるべき事項であるので、契約が決まりかけたら、報酬額について一度ネゴってみてもいいでしょう。

さてこの業者に対する報酬の支払いの時期についてですが、売買契約が成立し、売買契約書が当事者に交付された時に約定報酬額の50%を、残りの50%を残代金決済(引渡し)時に支払うのが望ましいとありますが、買主の立場から云うと、ローンもおりて、残代金決済(引渡し)、所有権移転登記の時に、一括して払いたいのではないでしょうか。
なぜなら、契約にローン特約が付いていて、ローンがおりなくて契約を正当に解除する場合、売買契約成立時に払っていた約定報酬額を返してもらわないといけないからです。(業者はこの場合は受け取っていた金員は返還しなければなりません。)
業者の立場から云うと、資金繰りの面からも、早く報酬額の一部でももらいたいということでしょうけど。

ちなみに、業者の仲介で家を買う場合、間に業者が何社入っていたとしても、買主が払うべき報酬の額(仲介手数料)は1社だけの場合と同じです。

author:西川治男, category:不動産業者について, 10:22
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不動産業者についてー1
媒介契約

物件を探すときは、不動産業者と媒介契約を結ぶことになります。
一般的には、インターネットや広告・ちらしで良さそうな物件を選び、その物件を扱っている不動産業者とコンタクトして現地の物件を見せてもらったりしながら、媒介契約を結ぶようになるとおもいます。
この媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三つがあり、どの媒介契約を不動産業者と結ぶかは、依頼者の自由です。
この三つの媒介契約の主なポイントは以下のとおりです。

(1) 一般媒介契約: 他の業者へも重ねて依頼ができる。
(2) 専任媒介契約: 他の業者と重ねての依頼ができない。しかし自分で物件を
見つけることはできる。
2週間に1回以上、依頼者に対して、状況の報告義務あり。
(3) 専属専任媒介契約:他の業者と重ねての依頼もできず、自分で物件を見つける
こともできない。要するに、この契約を交わした業者にすべて任せるというもの。
1週間に1回以上、依頼者に対して、状況の報告義務あり。

契約期間は(1)〜(3)ともに3ヶ月で、自動更新は認められていません。
依頼者が業者に対して、業務を誠実に履行しないなどの不満がある場合は、「相当の期間」を定めて履行を「催告」し、その期間内に履行がないときは、(専属)専任媒介契約を解除することができます。
ただし依頼者による媒介契約の解除があった場合で、業者になんら責任がない場合は、業者から依頼者に対して、履行のために要した費用の償還請求ができます。

(専属)専任媒介契約を結んだあとで、他の業者によって成約した場合、業者は依頼者に対して、費用の償還請求や違約金の請求をすることができます。

すこしややこしいですが、(専属)専任媒介契約が決して悪いとは言いませんが、自分でもいろいろと物件を探してみたい人は、まず一般媒介契約を結ぶといいでしょう。

この媒介契約を結ぶ時期ですが、“依頼者の物件についての価格、場所等の具体的な希望が固まった段階で“ 結ぶとされていますが、実際には購入物件が決まり、契約書を交わすときに、いっしょに媒介契約にサインすることも多いようです。

直接取引きの規制
売主と買主が結託して、不動産業者に対する報酬を払わないようにするため、当該業者から紹介された後、業者を排除して直接取引きを行った場合、このことが媒介契有効期間満了後2年以内のときは、当該業者は依頼者に対して、契約の成立に“寄与した割合”に応じた相当額の報酬を請求することができます。
紹介してもらった後にズルして直接やったらだめよ、ということです。
author:西川治男, category:不動産業者について, 17:14
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