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共有名義について
共有名義について

家を買って所有権を登記する時に、例えば夫婦で共有名義にしておくと、将来その家を売却して譲渡益が出た場合に大きなメリットになることがあります。

(しかし共有名義にする場合、実際はお金をすべて夫が出して、名義だけ一部妻にするというような場合には贈与税がかかりますので注意が必要です。)

例えば将来、現在の家を売って譲渡益が4,000万円出た場合、夫75%、妻25%の持分だとすると、それぞれ居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除が受けられるので(土地、家屋ともに共有名義の場合)、譲渡税はゼロになります。

* 夫の譲渡益・・・4,000万円 X 75% = 3,000万円
            ∴3,000万円の特別控除により譲渡税はゼロ
* 妻の譲渡益・・・4,000万円 X 25% = 1,000万円
            ∴3,000万円の特別控除により譲渡税はゼロ

将来譲渡益が6,000万円出た場合、夫50%、妻50%の持分の場合、それぞれ3,000万円の特別控除が目いっぱい受けられるので、譲渡税はこれもゼロになります。

注1) 居住用財産(マイホーム)を譲渡(売却)して譲渡利益が出た場合、居住期間、所有期間にかかわらず、要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。
注2) この譲渡益(譲渡所得)とは、譲渡収入(家を売った価格)から取得費(土地・建物の取得価格(建物は減価償却後の価格)、購入時の不動産仲介料など)と譲渡費用(売却時の不動産仲介料など)を差し引いた価格です。

共有にする場合は、土地、家屋ともに共有名義にしておくと有利です。

一般的には、家を譲渡して譲渡益が3千万円以上出るケースはそれ程多くないと思いますが、高額な物件の場合は、共有について検討する価値はあると思います。


author:西川治男, category:不動産の税金, 10:15
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固定資産税について
固定資産税について

以前、不動産に係る税金の所でも触れましたが、固定資産税について説明します。

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課せられるもので、その所有者がその年分の固定資産税を一括して支払います。
年の途中で中古住宅を買った場合、物件の引渡しを受けた日以後の分を決済時に売主(いままでの所有者)に支払うことになります。
この固定資産税は、都市計画税と共にその不動産を所有し続ける限り毎年かかります。
毎年4月ごろに市区町村から通知が届き、6月から年4回に分けて納めるのが一般的です。

固定資産税の税額は、土地、建物それぞれの固定資産税評価額に一定の税率(1.4%)をかけて計算します。一定の土地・建物の場合には軽減措置があります。

固定資産税は、不動産取得税等と異なり、 その不動産を所有し続ける限り毎年かかるので結構な負担になる場合があります。気に入った物件が見つかって買おうとする時には、毎年の固定資産税がいくらなのかあらかじめ調べておきましょう。仲介業者を通して売主から納税通知書や固定資産課税明細書のコピーを入手します。
売主が固定資産税を未だ支払っていない場合は、契約までに支払いを済ませておいてもらわなければなりません。

参考までに、納税者が、他の固定資産の評価額との比較を通じて自分の固定資産の評価額が適正かどうかを判断できるように、毎年4月1日から、4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間に、固定資産税を縦覧できる制度があります。

* 固定資産課税台帳の閲覧
市町村長は、納税義務者その他の者(借地借家人等)の求めに応じ、固定資産課税台帳のうち、これらの者に関する固定資産について記載されている部分を閲覧に供しなければならない(法382の2)。

ちなみに固定資産評価額は、公示価格の70%程度の価格水準になっています。
author:西川治男, category:不動産の税金, 18:54
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不動産を購入したときの税金
不動産を購入したときの税金

不動産購入に係る税金として、印紙税、登録免許税(登記料)、固定資産税精算金、
不動産取得税等がかかります。

1) 印紙税(国税)
契約書締結時に、収入印紙が契約書に貼られます。
印紙税の額は、
100万円超〜500万円以下  ・・・ 2千円
500万円超〜1000万円以下 ・・・ 1万円
1000万円超〜5000万円以下・・・ 1万5千円
5000万円超〜1億円以下   ・・・ 4万5千円

2) 登録免許税(登記料)(国税)
決済・引渡しのときに、司法書士の報酬や実費と合わせて、登録免許税(登記料)を支払います。司法書士はこれによって、法務局にて買主名義に所有権移転登記を行います。
自己の居住用の新築家屋や一定の条件を満たす中古家屋は0.3%に軽減されます。

3) 固定資産税精算金(市町村税) 
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して、来たる一年分が請求されます。
たとえば、6月1日に決済・引渡しが行われる場合は、新しくこの不動産を買った買主は、6月1日〜12月31日分の固定資産税を、精算金として売主に対して支払うことになります。

4) 不動産取得税(都道府県税)
不動産を取得(売買、新築、増改築等)したときに不動産取得税がかかります。
後日、税務署から納税通知書が送付されます。
税率は、固定資産税評価額の4%ですが、住宅用の土地・建物については3%の税率が適用されます。
土地・建物について、一定の条件を満たすものに対しては軽減措置があります。
この場合不動産の取得日から60日以内に税務署への申告が必要になります。
author:西川治男, category:不動産の税金, 08:48
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