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住宅瑕疵担保履行法
 

住宅瑕疵担保履行法

 

平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合、建設業者、宅建業者は、保険加入又は保証金の供託が義務化されます。

 

平成12年に住宅品質確保法が施行され、新築住宅の売り主、請負人に10年間の瑕疵担保責任を負う義務が定められましたが、売り主が倒産等した場合、これらの瑕疵担保責任を果たせないケースがありました。

住宅瑕疵担保履行法は、売り主に保険加入や保証金の供託を義務化し、売り主や請負人に資力を確保させ、買主に対して瑕疵担保責任を履行させることを目的としています。

 

平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合で、売り主が倒産等して瑕疵の補修等ができなくなった場合、買主に対して保証金の還付又は保険金により必要な費用が支払われます。

瑕疵担保責任の範囲は、品確法で定められた「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。

 

この住宅瑕疵担保履行法は、あくまで住宅が完成し、引渡し後の住宅に対する瑕疵の保証なので、引渡し前に業者が倒産した場合は適用されません。この様な場合は、業者が住宅完成保証制度に登録されていること等が必要になります。

 

これから新築住宅を発注する場合や引渡しが10月前に予定されている場合等は、一度この制度に関して確認をしておくと良いでしょう。

 

* 制度についての問い合わせ、相談窓口

財)住宅リフォーム・紛争処理支援センター 03−3556−5147

 

author:西川治男, category:決済・引渡し, 17:09
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二重譲渡
二重譲渡

二重譲渡というのは、売り主が同じ不動産を別の二人に売ってしまうということです。
もちろんこれは詐欺の一種です。
以前の引渡しの所で説明しましたが、契約を締結してから一般的に約一ヶ月後に残代金を支払い、家の鍵をもらって引き渡しとなります。この引渡し当日には司法書士が立ち会って、必要書類を揃えてその日の内に所有権の移転登記、抵当権の抹消を行います。
通常はこれで問題ないのですが、引渡し当日にわざと書類が一部揃っていない等の言い訳をして、所有権の移転登記を遅らせ、その間にその不動産を第三者に売ってしまうのです。

不動産の場合、登記を先に行った方が優先しますので、登記を先に第三者に行われた場合、その不動産は自分の物にならなくなってしまいます。(売り主に対して債務不履行に基づく損害賠償の請求はできます。)
その第三者もグルの場合も考えられます。

この様な事を起こされないために、引渡し当日に必ず司法書士に所有権移転登記をしてもらう様にして下さい。
所有権移転登記が遅れるとか、当日司法書士が来ていない等の事態が起こったら、残代金の支払いは保留したほうが良いでしょう。

参考)
第1譲受人(この場合、最初の買主)が登記を備えていない場合でも、第2譲受人が、第1譲渡がされたことを知っており(悪意と言います)、かつ信義則に反するような動機・態様で譲り受けた者(背信的悪意者)であるときは、第1譲受人は、登記がなくても第2譲受人に対抗できる(判例・通説)。
しかし、背信的悪意者から買い受けた者が善意(知っていないということ)であれば対抗できない(判例)。
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author:西川治男, category:決済・引渡し, 09:27
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決済・引渡し
決済・引渡し

さあ、いよいよ引渡しの日がやってきました。
当日は、売主、買主、業者そして業者から依頼を受けた司法書士が同席します。

引渡し日には、買主は残代金、固定資産税、管理費等の精算金、司法書士に対する登記料等を支払い、売主は抵当権の抹消と所有権移転登記に必要な書類を司法書士に渡し、
家の鍵を買主に渡します。
司法書士は、これらの書類によって、すぐに抵当権の抹消と所有権移転登記の手続きを
行い、登記済証(権利証)または登記識別情報が買主に後日、交付/通知されます。

買主の残代金等の支払いと、売主の抵当権の抹消と所有権移転登記は同時履行(同時に行わなければならない)の関係にありますが、実務上は、買主が残代金等の支払いをするのと同時に、抵当権の抹消と買主への所有権移転登記に必要な書類を、売主が司法書士に
渡すことにより同時履行と見なされています。
翌日から本物件は買主のものとなります。

登記簿にその他の新たな抵当権や、借地権、地上権、その他引渡しまでに抹消する約束の権利がまだ残っている場合、または必要な農地転用などの許可がまだ取得されていない場合、残代金の支払い等を保留し、引渡し日の延期または最悪の場合、中止する必要があります。
前に述べましたが、このために引渡しの直前に、再度登記簿をチェックしておく必要があります。
author:西川治男, category:決済・引渡し, 08:15
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