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ちょっと待って 家を買う前に
不動産は、生涯で一度か二度の大きな買物なのに、実際には不動産の購入に関する知識がほとんど無く、業者を盲目的に信じて買ってしまうのが現状ではないでしょうか。
契約又は引渡し後のトラブルを避けるために、事前の調査、知識武装は非常に重要です。

戸建、マンションについて物件を選ぶ際の注意点、契約から引渡しまでの重要な注意点、関係する法令上の規制等について説明します。


はじめて家を買う人、別荘購入を考えている人のご連絡をお待ちしております。
手軽な料金で個別コンサルティングを行います。
お気軽にご連絡ください。
その他、各調査代行(登記事項証明書、公図、建物図面等の入手及びチェック、役所での調査、現地物件の調査)、重要事項説明書の契約前事前チェック等を行います。    
詳細につきましてはご連絡下さい。harunish@sirius.ocn.ne.jp
author:西川治男, category:はじめに, 00:29
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広告ちらしの見方−1 徒歩何分
不動産広告でよく**駅から徒歩10分とか書いてあるのをよく見かけるでしょう。
あれは**駅から物件までの道路距離(直線距離ではありません)80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示しています。
この際信号待ちとか歩道橋の上がり下がりなどの時間は考慮されません。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 01:14
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広告ちらしの見方−2 市街化調整区域
よく広告・チラシの都市計画の項目のところに、市街化調整地区・再建築可とか既存宅地確認済みとか書いてあることがあります。この市街化調整地区内の物件を買う場合は注意が必要です。
都市計画法では全国の国土をまず都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外に分け、そしてそのうち都市計画区域を線引き区域と非線引き区域に区分します。さらに線引き区域を市街化区域と市街化調整区域に分けています。
市街化区域は“すでに市街化を形成している区域および概ね10年以内に優先的・計画的に
市街化区を図るべき区域“で用途地域等の規制等はあるものの家を建てることはできますが、市街化調整区域は”市街化を抑制すべき地域“です。
要するに家を建てるなどの開発行為は原則として認められていません。
「既存宅地制度」も平成12年の都市計画法の改正により廃止され、現在では既存宅地であるかどうかにかかわらず、市街化調整区域での建築許可を受けることが必要になりました。
ただしこの市街化調整区域内でも一定の条件をクリヤしていれば建築は許可されます。

市街化調整区域内の物件は比較的安くて魅力的なものが多くありますが、買ったあとで建て替えができないなどのトラブルが起きないよう管轄の役所の都市計画課で自ら調べることをお勧めします。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 09:52
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広告ちらしの見方−3 接道状況
接道状況

ちらしには、“南側、4m公道に2m接しています”の様によく書かれていますが、建築基準法上、建物を建てられる敷地とは4m以上の幅員の公道に2m以上接していなければなりません。この接道義務を満たしていないと建物が建てられなかったり、増築、建て替え等ができなくなってしまったりします。私道や自動車専用道路にのみ接している場合はダメです。(私道でも位置指定道路になっている場合はOKです。)
よくある敷地延長のような敷地の場合、とりあえず現地で接道部分の間口を自分で測ってみましょう。
その際、壁などがある場合はその内寸を測り、内寸が2m以上あればOKですが、微妙な場合は境界にある壁等の所有関係を調べ、業者には念を押して確認してもらう必要があります。
とにかく一見して私道っぽい細い道にしか接していない場合や接道部分がせまい場合は要注意です。
すでに存在している土地付き一戸建で、前面道路が4m未満の場合、行政からそれを理由にすぐに取り壊しなさいとまでは云われませんが(注)、例えば建て替えをする場合は前面道路の中心線から2m下がったところまでしか建物の敷地とはできません。(その分、建蔽率、容積率がさがりますね)
このことをセットバックと呼んでいます。緊急車輌が入れる際に、少なくとも道幅は4mは確保したいというわけです。
(それでも街を歩いていると、よくこんなせまい道にあまりセットバックもしないで
新築の建築許可がおりたなぁというような物件もチラホラみかけます。)

(注) 復員が4m未満の道でも、建築基準法第3章の規定(集団規定)が適用されるに至った際に、現に存在していた道路で、特定行政庁が指定したものは“道路”と認められています。(2項道路と呼ばれています。)
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 10:36
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お知らせ
3月20日から25日まで海外出張しますので、その間お休みします。
author:西川治男, category:お知らせ, 10:43
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広告ちらしの見方−4 未登記建物
未登記建物

千葉県のある物件で、“豪邸、入母屋造、見事な庭園!別棟離れ有り”というのがありましたが、このように同じ敷地内に別の建物がある場合は注意が必要です。
この別棟の建物についても、母屋と同じ所有者の名義で所有権登記がされているかどうか確認する必要があります。
この他に建物を増築した後、増築部分が未登記のままのケースもあります。
一戸建ての場合等で未登記建物があると、この物件を買おうとした買主に対して住宅ローンの許可がおりなくなってしまいます。金融機関としては登記済み建物部分にのみ抵当権を設定しても、未登記部分には抵当権が及ばないので、いざという時に抵当権により同じ敷地上の全ての建物を差し押さえできなくなってしまうからです。
宅建業者(不動産屋さん)が、このような場合は事前に登記簿等をチェックする義務があります。離れ等別棟の建物がある場合は、よく確認してもらいましょう。
もし未登記建物があった場合は、取引前に売主に登記申請をしておいてもらいます。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 09:13
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広告ちらしの見方−5 公募取引
公簿取引

土地面積のところに、例えば公簿224.50屬箸書かれていることがあります。
公簿とは不動産登記簿、公図など官公署が作成し常置する帳簿のことで、
公簿224.50屬箸賄亠簿上に表記されている土地面積が224.50
であるという意味で、これは実際の現況土地面積を完全に正しく反映しているとは限りません。
売主が公簿取引を希望しても買主は実測取引を要求することができます。そこら辺は両者での話し合いとなりますが、実測取引でいく場合、実測面積と公簿面積との差を後で清算することになります。
公簿取引の場合、後で実測の結果土地面積の過不足があったとしても、価格の増減や損害賠償の請求はできません。
ここで注意をしなければならないことは、契約条件が公簿取引、実測取引のいかんにかかわらず境界確認は必ず行わなければなりません。
境界確認をしないとどこまでが自分の敷地になるのか分からないからです。
この境界確認は、売り主および隣地所有者全員の立会いのうえ、土地家屋調査士等が実測を行い、境界標を設置し、境界を確定します。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 22:17
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広告ちらしの見方−6 内法と壁心
内法と壁心

マンションなどで、広告では床面積73.10屬裡DKとあったのに、買った後で調べてみると、登記簿上はそれより少なく68.71屬箸表記されているのに気付いた方もいるでしょう。
これは内法面積と壁心面積の表記の違いで、一般的に広告上の販売面積は壁心面積(外壁または戸境壁もしくは柱等の中心線で囲まれた部分の面積)で表し、登記記録面積は内法(うちのり)面積(壁の内側の線で囲まれた部分の面積)で表記します。
販売上は少しでも広く見せたいのでしょうか。これは別に違反でもなんでもありません。
通常、登記記録面積の方が販売面積より6〜10%少なくなっています。
内法面積と壁心面積の表記の違いがあることを覚えていて下さい。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 22:21
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広告ちらしの見方−7
地目

これも千葉県のとある物件で、敷地の広いところに立派な建物が建っているものがありました。
ところが地目のところが“畑”になっていました。
地目とは土地の種類で、宅地、田、畑、山林、原野….等がありまして、地目が田、畑になっているときは特に注意しなければなりません。
基本的に地目が田、畑のとこに家をたてるには、まず宅地として使用するために農地転用の届出の受理または許可が取得されていないとなりません。本来お米などを耕作するための田畑が宅地用に使われるとなると、当然その分耕作面積が減少して国としてお米の収穫量が減ってしまうからです。
このような土地付き建物を買う場合、その土地がすでに農転の届出の受理、または許可が下りているかどうか調べる必要があります。
もしまだ届出の受理、または許可が下りていない場合、売主に農地転用の手続きをしてもらうとともに、契約上は、“いついつまでに農地転用届けが受理されなかった場合、または農地転用許可が下りなかった場合は、本契約は解除され、売主は無利息で受領済みの金員を、買主に直ちに返還しなければならない”というような特記事項を付けてください。

登記簿上の地目が“宅地”となっていても、現況が田畑として使われていれば、農地と見なされますので注意してください。登記簿だけで判断して、現地を見に行かないと大変なことになります。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 12:23
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広告ちらしの見方−8
国土利用計画法の届出

一定規模以上の土地取引の場合には、国土利用計画法に基づく届出が必要で、土地の投機的取引や地価の高騰を抑制するために、土地取引について届出制を設けています。
この一定規模以上の土地取引とは、市街化区域では2,000嵎進メートル以上、その他の都市計画区域では5,000岼幣紂都市計画区域外では10,000岼幣紊届出対象面積です。

広告・チラシに、“国土法届出 不要”と書かれていますが、一般的な家を買う場合はこの
国土法届出に該当するケースは少なく、あまり気にしなくてもいいかと思います。
author:西川治男, category:広告・ちらしの見方, 21:17
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